Markedsrapport 2023 H1 Tidligere rapporter Markedsrapport 2023 Markedsrapport 2022 H1 Markedsrapport 2022 Markedsrapport 2021 H1 Markedsrapport 2021 Markedsrapport 2020

Et tregt transaksjonsmarked og god fart i leiemarkedet kjennetegner første halvdel av 2023. Vi har riktignok registrert et totalt transaksjonsvolum så langt i år på ca. 3,7 mrd., noe som er helt på høyde med halvårstall fra rekordåret 2021. Årsaken til at markedet oppfattes som tregt er at det totale transaksjonsvolumet i all hovedsak stammer fra et knippe store transaksjoner som ble påstartet lenge før årsskifte 2022/2023. 

Den gode aktiviteten i kontorleiemarkedet som vi så gjennom 2022 virker å vedvare så langt i år. Det er registrert et totalt signeringsvolum per første halvår på ca. 82.000 kvm samt at siste ledighetstelling viser en rekordlav kontorledighet i Trondheim. Dette synes også på leieprisene hvor vi fortsatt opplever moderat leieprisvekst. 

Vi holder foreløpig prime yield uendret på 5,0%, men utelukker ikke at nivået justeres opp frem i tid. Vi registrerer at hoveddelen av transaksjonene for tiden gjøres i intervallet 6,0-7,0%, og at dette for tiden representerer den normale yielden i Trondheim. 

Kontorleiemarkedet i Trondheim virker på langt på vei å være upåvirket av usikkerheten som preger transaksjonsmarkedet. Ifølge Arealstatistikk sin utleierapport ble det signert leieavtaler på til sammen 82.000 kvm i første halvår 2023, hvorav man i et «normalt» første halvår ligger i snitt på rundt 65.000 kvm. Dette indikerer et aktivt marked og et videre behov for nye kontorbygg i årene fremover.

Siste ledighetstelling fra august viser et ytterligere fall i kontorledigheten, med en total ledighet på rundt 4,8 %, noe som etterhvert nærmer seg hva man bør forvente av løpende friksjonsledighet i kontormarkedet sett under ett. Sammenlignet med ledighetstall fra januar er dette en nedgang på 160 punkter, og kontorledigheten er på et av de laveste nivåene vi har registrert. Vi vurderer at fallende ledighet har sammenheng med at det ble tilført vesentlig færre nye kontorkvadratmeter gjennom 2020, 2021 og 2022. Det er med andre ord en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel, noe som resulterer i at markedet «spiser» av den totale ledigheten.

Basert på det vi kjenner til av pågående prosjekter, vil det bli tilført 160.000 nye kontorkvadratmeter de kommende 3 årene; Ca. 63.000 kvm nytt kontorareal i inneværende år, ca 37.000 kvm i 2024 og ca. 58.000 kvm i 2025. Basert på det vi kjenner til, har vi registrert en samlet utleiegrad på ca. 82% av tilførselen i inneværende år, tilnærmet fullt utleid i 2024 og ca. 19% i 2025. Dette tilsvarer at ca. 63.000 kvm av den totale tilførselen på 160.000 kvm per tidspunkt er ledig. I vår ledighetstelling må nybygg stå ferdig ila. kommende 12 mnd. for at vi registrerer ledighet i bygget.

Videre må man anta at en stor en del av det som er utleid i nybyggene, er utleid til leietakere som etterlater seg areal i eksisterende bygningsmasse. En stor del av dette arealet er p.tp. ikke annonsert og vi tror med andre ord at ledigheten kommer til å øke fra dagens nivå og opp mot en total ledighet på rundt 100.000 kvm innen utgangen av 2025, noe som tilsvarer en ledighet på ca. 5,7%. Dette nivået tilsvaret et mer stabilt marked og er på nivå med hva vi opplever bør være normalledighet over tid. 

Trenden med energieffektive og moderne lokaler er fremdeles aktuell, gjerne i kombinasjon med et bredt tjenestetilbud eller i nærhet til metrobusstrasé. Næringseiendommer og offentlig bygg får gradvis strenger krav til energieffektivisering. Dette vil mest sannsynlig være med å presse både leietaker og eier til å gå for mer energieffektive kontorbygg i årene fremover.

Leieprisene har hatt en utflating siden årsskiftet med unntak av Sydkorridoren. Sydkorridoren er et område som har vært og er under større utvikling, med tilførsel av flere store kontorbygg. Området er svært attraktivt da det har en sentral beliggenhet, med nærhet til universitetsmiljøer og metrobusstrasé.

Figuren over viser utviklingen i toppleie i de ulike delene av Trondheim. Selv om det finnes enkelte eksempler på kontrakter inngått på høyere leienivå enn vist i figuren over, vurderer vi at angitte nivåer gjenspeiler markedet i de ulike bydelene godt.

Antatt toppleie i Trondheim Sør har over lengre tid vært på et lavere nivå sammenlignet med de andre typiske kontorområdene i Trondheim. I 2022 var første gang Trondheim Sør ble registrert med leiepriser over kr. 2.000 per kvm. Dette har stor sammenheng med reforhandlinger av leiekontrakter i bygg som er 5-10 år gamle, samt drahjelp av KPI-regulering og et generelt høyere nominelt leieprisnivå i Trondheim.

Ser vi litt framover, tror vi med bakgrunn i solid etterspørsel og moderat tilførsel av ledige kontorlokaler at vi fortsatt har rom for ytterligere leieprisvekst. I et marked hvor yieldene har gått opp kombinert med at byggekostnadene har økt, må leieprisene en god del opp dersom utbygger skal sitte igjen med samme fortjeneste.

Figuren over viser hvor stor andel av kontrakter i de ulike størrelsessegmentene som utløper i årene fremover. Andelen leiekontrakter over 2000 m2 er betydelig i 2026, 2027 og 2028. Det er gjerne disse leietakerne som er med på å realisere nye prosjekter. Vi ser med andre ord at utløpsvolumet blant store leietakere er med på å forsvare relativt høy tilførsel i inneværende år, men det er videre behov for mer tilførsel i årene som kommer. I 2025 er det høy tilførsel av nye kontorkvadratmeter, men en liten andel utgående er med på å understøtte vår ledighetsprognose.

Som i 2022 opplever vi et fortsatt tregt transaksjonsmarked. Hvis vi ser isolert på volumtallene, ligger vi så langt i år helt på høyde med halvårstall fra 2021 som var et rekordår i det trønderske transaksjonsmarkedet. Per september har vi registrert et samlet transaksjonsvolum på ca. 3,7 mrd. fordelt på 20 transaksjoner. Det er på ingen måte stillstand i markedet, men det er viktig å presisere at volumtallet drives av få store enkelttransaksjoner som ble påstartet lenge før årsskiftet 2022/2023. 

For at aktiviteten i transaksjonsmarkedet for alvor skal ta seg opp igjen, er vi fortsatt avhengig av at vi ser en styringsrente som flater ut og at det etableres et nytt prisnivå som kjøper- og selger er komfortable med. Basert på rente- og inflasjonsforventninger fra de største bankene (ink. signaler fra Norges Bank), tror vi at vi først kommer dit i løpet av første halvår i 2024. Således er vi moderate med tanke på å spå transaksjonsaktiviteten for resterende del av 2023 og tror på et samlet transaksjonsvolum for hele året på rundt 5,0 mrd. 

Figuren over viser hvordan transaksjonsvolumet fordeler seg per markedssegment.

Så langt i år registrerer vi at det har vært noe aktivitet innenfor de fleste markedssegmenter. Det er imidlertid overraskende å se at handelssegmentet utgjør 63% av det totale transaksjonsvolumet. Her finner vi totalt 4 transaksjoner med et samlet volum på ca. 2,15 mrd. I en tid hvor husholdningenes økonomi er satt under press som følge av renteoppgangen, er det naturlig å tro at dette etter hvert vil merkes blant handelsaktørene, og igjen medføre at dette er et segment investorene er skeptiske til. Tall fra vår siste investorundersøkelse understøtter dette, hvor kun 31% svarer at de ser for seg å være netto kjøpere av handelseiendom neste 12 måneder. Tilsvarende tall var 62% da samme undersøkelse ble gjennomført ett år tidligere.

Vi registrerer imidlertid at fellesnevneren for de 4 ovennevnte transaksjonene er «value-add». Enten i form av underleie, ledighet, men kanskje først og fremst i form av utviklingspotensial. Således opplever vi at transaksjonene ikke nødvendigvis har vært 100% yield-drevet da kjøpers- og selger yield ikke nødvendigvis er den samme.

Som vist av figuren over har de tradisjonelle eiendomsselskapene stått for mesteparten av aktiviteten i transaksjonsmarkedet så langt i 2023. Blant eiendomsselskaper som kjøper eiendom, finner vi så langt i år utelukkende lokale aktører. Vår oppfatning er at dette er aktører som har evnet å «se litt gjennom» dagens rentebilde. Det er aktører som karakteriseres med at de har en moderat LTV på eksisterende portefølje samt god likviditet.

I vår forrige markedsrapport som omhandlet 2022, påpekte vi et «beskjedent bidrag» fra de finansielle aktørene, og da spesielt syndikatene. Halvårstallene så langt i år viser at syndikatene står for totalt 37% av det totale kjøpsvolumet. Dette relaterer seg imidlertid til 1 stk. transaksjon. Foruten denne, har vi ikke registrert noe aktivitet blant syndikeringsaktørene så langt i år.

Videre biter vi oss merke i at livselskapene står for en solid andel av det totale salgsvolumet. Dette er aktører som styres av litt andre mandater enn for eksempel tradisjonelle eiendomsfond, og vi opplever det ikke som uvanlig at disse vekter seg ned i eiendom når markedet har utviklet seg slik som det har gjort det siste halvannet året.