Markedsrapport 2023 Tidligere rapporter Markedsrapport 2023 H1 Markedsrapport 2022 H1 Markedsrapport 2022 Markedsrapport 2021 H1 Markedsrapport 2021 Markedsrapport 2020

Som for mesteparten av 2022 opplevde vi fortsatt et tregt transaksjonsmarked gjennom hele 2023 . Vi har registrert et samlet transaksjonsvolum for året på ca. 5,3 mrd. Volumtallene indikerer på ingen måte at det har vært stillstand i transaksjonsmarkedet, men de drives av relativt få store enkelttransaksjoner som ble påstartet lenge før årsskiftet 2022/2023.

Vi registrerer en ledighet på ca. 6,4 % . Det kan se ut som man har hatt en drastisk oppgang fra første halvår 2023 da vi registrerte en kontorledighet på 4,8 %, men sett i et historisk perspektiv virker dette å være et moderat ledighetsnivå.

Økningen i kontorledighet skyldes at det ble ferdigstilt et betydelig antall nye kontorkvadratmeter (nybygg) gjennom 2023 som i all hovedsak var fullt utleid. Vår vurdering var at leietakere som flyttet inn i nybyggene gjennom fjoråret kom til å etterlate seg ledig areal i eksisterende bygg, som på tidspunkt for forrige ledighetstelling ikke var annonsert som ledig areal.

Som en konsekvens av økende rentenivå på både kort og lang sikt, er prime yield økt flere ganger gjennom året. Vi anslår at prime yield i Trondheim nå er ca. 5,50 %. På dette tidspunktet – og på grunn av kjente transaksjoner i starten av 2024 – har vi et sjeldent godt grunnlag for å fastsette prime yield i Trondheim.

Kontorleiemarkedet i Trondheim virket gjennom første halvår av 2023 å være langt på vei upåvirket av usikkerheten som preger transaksjonsmarkedet. I følge Arealstatistikk sin utleierapport ble det signert leieavtaler på til sammen 82.000 kvm i første halvår 2023, hvorav man i et «normalt» første halvår i snitt ligger på rundt 65.000 kvm. Arealstatistikk sine tall fra andre halvår indikerer imidlertid at man ikke klarte å opprettholde samme fart i kontorleiemarkedet gjennom andre halvår. 

Ledighetstelling fra september 2023 indikerte, som nevnt over, god fart i leiemarkedet og vi registrerte en total kontorledighet i Trondheim på rundt 4,8% (totalt ca. 80.000 kvm ledig kontorareal). Dette er ned mot et ledighetsnivå som vi mener man bør forvente som strukturell ledighet/vedvarende ledighet i totalmarkedet. I så måte, bør utslag opp fra dette nivået være interessant å følge med på. Videre antok vi at en kontorledighet ned mot 4,8% i september 2023 antageligvis var kunstig lavt på daværende tidspunkt. Dette skyldes at det ble ferdigstilt et betydelig antall nye kontorkvadratmeter (nybygg) gjennom 2023 som i all hovedsak var fullt utleid. Vår vurdering var at leietakere som flyttet inn i nybyggene gjennom fjoråret kom til å etterlate seg ledig areal i eksisterende bygg, som på tidspunkt for forrige ledighetstelling ikke var annonsert som ledig areal. 

Ledighetstellingen fra januar 2024 understøtter til en viss grad ovennevnte. Det ser ut som man har hatt en drastisk oppgang i kontorledigheten, men man er nå tilbake på et nivå like i overkant av 100.000 kvm ledig kontorkvadratmeter (tilsvarer en ledighet på ca. 6,4%), noe som i et historisk perspektiv virker å være et moderat ledighetsnivå. En slik utvikling i ledigheten indikerer imidlertid noe ubalanse i tilbud/etterspørsel, der hvor det er tilført flere nye kontorkvadratmeter enn hva markedet har klart å absorbere. 

Basert på det vi kjenner til av pågående prosjekter, vil det bli tilført ca. 97.000 nye kontorkvadratmeter de kommende 3 årene (2024, 2025 og 2026); Ca. 38.000 kvadratmeter i 2024, ca. 42.000 kvm i 2025 og ca. 17.000 kvm i 2026. Videre har vi registrert en utleiegrad på tilnærmet 100% av tilførselen i 2024 og 10% utleiegrad for tilførselen i 2025 og 2026 til sammen. Dette tilsvarer med andre ord at ca. 53.000 av den totale tilførselen for 2025 og 2026 p.t. er ledig. I vår ledighetstelling må imidlertid nybygg stå ferdig ila. kommende 12 måneder for at vi registrerer ledighet i bygget. En tilførsel som beskrevet over gjør imidlertid at vi forventer at ledigheten skal ytterligere opp fra dagens nivå og utover i 2025, før vi forventer en utflating av ledigheten inn i 2026 når tilførselsvolumet kommer ned. Dette understøttes videre med at vi har registrert et betydelig utløpsvolum (antall kontorkvadratmeter som er på utgående kontrakt) i hhv. 2026, 2027 og 2028

Figuren over viser utviklingen i antatt toppleie i de ulike delene av Trondheim. Vi gjør oppmerksom på at nivåene som indikert i denne figuren hverken er absolutt toppleie (dvs. høyeste leie registrert i en enkeltkontrakt) eller et kvantitativt gjennomsnitt av de 15% dyreste kontraktene registrert i de respektive områdene. Nivåene gjenspeiler vår vurdering av markedet i de ulike bydelene. 

Med unntak av Trondheim sentrum, Sluppen og Trondheim øst registrerer vi en horisontal utvikling i leieprisene i de ulike kontorområdene i Trondheim. For Trondheim sentrum opplever vi at økningen i all hovedsak skyldes et begrenset antall kvadratmeter tilgjengelig kontorareal kombinert med en svært solid etterspørselsside. For Sluppen kan økningen delvis forklares ved at Kjeldsberg sitt nybygg har bidratt til å løfte toppnivået. Tilsvarende har Dora Eiendom sitt nybygg i Kobbes gate bidratt til å løfte toppnivået i Trondheim øst. Vi gjør videre oppmerksom på at Nyhavna etter hvert vil bli en naturlig del av Trondheim sentrum, men vi opplever likevel at utviklingen på Nyhavna må komme noe lengre før dette skjer. 

Ser vi litt framover, er vi imidlertid litt mer moderat mtp. vår leieprisprognose. Et svekket arbeidsmarked kombinert med høy tilførsel av nye kontorbygg og en økende kontorledighet, peker i retning av en mer horisontal leieprisutvikling. Hvis man imidlertid antar at Entra, KLP og BaneNor lykkes med å leie ut sine prosjekter som p.t. er under oppføring, tror vi at dette alene vil være med å trekke leieprisene ytterligere opp da beliggenheten på disse prosjektene anses som svært god. I tillegg har vi ikke registrert at det vil bli tilført ytterligere nytt kontorareal i Trondheim sentrum, noe som er med på å opprettholde konkurransesituasjonen i dette området. Ser man øst for Trondheim sentrum vil utviklingen på sikt hovedsakelig foregå på Nyhavna og rundt Sirkus Shopping, noe som også er svært gode kontorbeliggenheter. Vi tror med andre ord at «nedsiderisikoen» i dagens leieprisnivå er svært begrenset og at vi kommer til å se fortsatt leieprisvekst, men noe mer moderat vekst enn hva vi registrerte i perioden 2019-2022. 

Figuren over viser hvor stor andel av kontrakter i de ulike størrelsessegmentene som utløper i årene fremover. Som nevnt avslutningsvis i avsnittet vedr. utviklingen i kontorledigheten fremover, har vi registrert et betydelig utløpsvolum i perioden 2026 – 2028. Gjennomsnittlig årlig utløpsvolum i denne perioden er beregnet til ca. 100.00 kvm. Videre ser vi av figuren at andelene leiekontrakter over 2.000 kvm er betydelig i de samme årene. Vi tror med andre ord at et slikt utløpsvolum til dels vil være med å dempe økningen i kontorledigheten. På den andre siden registrerer vi erfaringsmessig at leietakere med et arealbehov på over 2.000 kvm er de som er med på å realisere nybygg. Et utløpsvolum som skissert over, hvor en stor andel av volumet skyldes store leiekontrakter, medfører også at vi forventer at tilførselen/nybyggingen tiltar igjen inn i 2028. 

 Som for mesteparten av 2022 opplevde vi fortsatt et tregt transaksjonsmarked gjennom 2023. Hvis vi ser isolert på volumtallene, ble imidlertid 2023 et volummessig normalår i historisk sammenheng. Vi har registrert et totalt transaksjonsvolum for året på ca. 5,3 mrd. Da har vi hensyntatt Trondheimsandelen av salget som Bo Coliving gjorde i 2023 hvor de solgte majoriteten av sin eiendomsportefølje til det amerikanske eiendomsselskapet Heitman. Vi har estimert samlet verdi av Trondheimseiendommene til å ligge rundt MNOK 750. Volumtallene indikerer med andre ord at det på ingen måte har vært stillstand i transaksjonsmarkedet, men det er viktig å presisere at volumtallene drives av relativt få store enkelttransaksjoner som ble påstartet lenge før årsskiftet 2022/2023. 

Per januar 2024 har vi registrert et transaksjonsvolum på 6,45 mrd. som alene skyldes at Entra har solgt sin Trondheimsportefølje til E.C. Dahls Eiendom. Transaksjonen betinger godkjennelse av konkurransetilsynet samt tilfredsstillende d.d. 

Med unntak av ovennevnte transaksjon, forventer vi at første halvår av 2024 vil fortone seg relativt likt som 2023, dvs. lav aktivitet i transaksjonsmarkedet. Vi registrerer imidlertid at inflasjonen er på vei ned samt at de lange rentene har begynt å toppe ut. Dette kombinert med en norsk sentralbank som nå har endret sin retorikk fra å signalisere flere rentehevinger til å faktisk snakke om når første rentenedsettelse kommer, peker i retning av et mer forutsigbart marked. Erfaringsmessig tar det alltid tid å «rekalibrere» prisnivået etter en renteutvikling som vi har sett gjennom de siste årene, men vår oppfatning er at transaksjonsaktiviteten vil ta seg opp gjennom andre halvår av 2024. På nåværende tidspunkt spår vi et totalt transaksjonsvolum eks. Entra-transaksjonen på rundt 5,0 mrd. 

Figuren over viser hvordan transaksjonsvolumet fordeler seg per markedssegment.

Som vist av figuren har det vært noe transaksjonsaktivitet innenfor alle markedssegmenter, hvor handelssegmentet stikker seg ut og utgjør 38% av det totale transaksjonsvolumet for 2023. I en tid hvor husholdningenes økonomi er satt under press som følge av renteoppgangen, er det naturlig å tro at dette etter hvert vil merkes blant handelsaktørene og igjen medføre at dette er et segment investorene er skeptisk til. Noe overraskende er det derfor at handelssegmentet står for en såpass stor andel av det totale transaksjonsvolumet. Vi registrerer imidlertid at fellesnevneren for de handelsrelaterte transaksjonene som er gjennomført gjennom 2023 er at objektene har innslag av «value add» i form av utviklingspotensial til boligformål. Således opplever vi at transaksjonene ikke nødvendigvis er utelukkende yield-drevet, da kjøpers- og selgers yield ikke nødvendigvis er den samme i slike tilfeller. Erfaringsmessig tar det imidlertid tid å realisere slikt utviklingspotensial og da er det likevel en fordel at transaksjonene gjøres på et fornuftig yieldnivå. Hvis vi ser på rapporterte porteføljeyielder til børsnoterte eiendomsselskaper med kun handelseiendom i sin portefølje, virker risikopåslaget i handelssegmentet å ligge rundt 150 – 200 basispunkter (dvs. porteføljeyielder som er 150 – 200 basispunkter over prime yield for kontor). Dette harmonerer videre godt med de handelsrelaterte transaksjonene som er gjennomført i Trondheim gjennom 2023. 

Figuren over viser hvilke aktører som har kjøpt og solgt eiendom gjennom 2023. Som vi har vært inne på i tidligere markedsrapporter, registrerer vi at syndikeringsaktørene har hatt tøffere arbeidsforhold gjennom 2022 og 2023 enn hva vi har sett tidligere år. Forventningen vår ved inngangen til 2023 var at syndikeringsaktørene skulle bli netto selgere gjennom året. Som vist av figuren, har vi imidlertid ikke registrert syndikater på selgersiden i noen av transaksjonene som er gjennomført i 2023. Mesteparten av kjøpsvolumet som syndikatene står for relaterer seg videre til at Pareto tilrettela kjøpet av Lade Arena og Hangaren. Vår oppfatning var at vi kom til å se noen «ufrivillige» salg ref. salget av Telegrafen i Oslo, men foreløpig ser vi ikke noen klare tegn til dette i Trondheimsmarkedet. Dette skyldes flere faktorer; Kjøpsyieldene i Trondheim kom aldri så lavt som vi har registrert i Oslo. Dette kombinert med KPI-regulering av leie, eventuelt noe påfyll av egenkapital/refinansiering av gjeld, har sørget for at syndikatene holdte hodet over vann gjennom 2023.