Markedsrapport 2024 H1 Tidligere rapporter Kart og terreng – 2025 H1 Markedsrapport 2023 Kart og terreng – 2025 Markedsrapport 2023 H1 Markedsrapport 2022 H1 Markedsrapport 2022 Markedsrapport 2021 H1 Markedsrapport 2021 Markedsrapport 2020

Transaksjonsåret 2024 har så langt vært preget av få, men store transaksjoner innenfor segmentene kontor og lager/logistikk. Vi har registrert et samlet transaksjonsvolum så langt i år på ca. 9,15 mrd. hvor Entra-transaksjonen og KMC Properties sitt salg til svenske Logistea står for mellom 85 og 90% av det totale volumet. Foruten disse transaksjonene har vi registrert 10 andre transaksjoner med en samlet verdi på i overkant av 1 mrd.

Videre registrerer vi at aktiviteten i kontorleiemarkedet fortsatt holder seg god. Siste ledighetstelling viser at kontorledigheten har kommet marginalt ned siden årsskifte 2023/2024 og vi registrerer nå en total kontorledighet på ca. 6,1%. I sum skal det tilføres ca. 100.000 nye kontorkvadratmeter i perioden 2024-2026, hvilket medfører at vi forventer kontorledigheten noe opp før den stabiliserer seg på et nivå rundt 6,6% utover i 2025 og gjennom 2026. Markedet viser for øvrig god absorbsjonsevne/etterspørsel, noe som igjen har bidratt til å løfte leieprisene i de fleste områdene av byen.

Mye av usikkerheten knyttet til renteutviklingen fremover er eliminert og vi holder vårt prime yield-estimat uendret på ca. 5,5% fremover. Forutsigbarhet rundt renteutviklingen er med på å trygge både investorer og banker, noe som gjør at vi forventer bedre aktivitet i transaksjonsmarkedet gjennom andre halvår av 2024 og inn i 2025.

Siden forrige ledighetstelling som ble gjort i februar 2024 registrerer vi en moderat nedgang i kontorledigheten. Dette på tross av at tilførselsvolumet i 2023 var på et rekordhøyt nivå. Fallende kontorledighet indikerer høy etterspørsel etter kontorareal og et marked som er i stand til å absorbere et betydelig volum nytt kontorareal. I inneværende år og til neste år vil det i sum tilføres litt mer areal enn hva vi tror markedet er i stand til å absorbere. Vi tror imidlertid at det ikke vil være problematisk å fylle opp byggene som p.t. er under oppføring, men vi forventer at det vil ta litt tid å få leid ut fraflyttede lokaler i eksisterende bygningsmasse. Summen av dette medfører at vi forventer kontorledigheten til å stige moderat til en total ledighet på rundt 6,6% før den flater ut på dette nivået utover i 2025. Vi har p.t. ikke registrert noen kontorprosjekter med forventet ferdigstillelse i 2027/2028, men vi tror timingen for nye kontorbygg med ferdigstillelse i denne tidsperioden vil kunne være god.

Hvis man ser på kontorledigheten per område i Trondheim, ser det ut til at områdene Sydkorridoren og Sluppen har vært de mest attraktive så langt i år. Her har ledigheten falt fra hhv. 4,5% og 9,0% til 3,5% og 5,7% i løpet av året så langt. Det har gått i motsatt retning i områdene Trondheim øst og Omkjøringsveien/Tunga hvor vi har registrert økende ledighet så langt i år. Dette skyldes i hovedsak ledigstillelse av ca. 12.000 m2 i Tungasletta 2 og ca. 3.500 m2 i Travbanevegen 2.

Basert på det vi kjenner til av pågående prosjekter, vil det bli tilført ca. 97.000 nye kontorkvadratmeter de kommende 3 årene (2024, 2025 og 2026); Ca. 38.000 kvadratmeter i 2024, ca. 42.000 kvm i 2025 og ca. 17.000 kvm i 2026. Videre har vi registrert en utleiegrad på tilnærmet 100% av tilførselen i 2024 og 60% utleiegrad for tilførselen i 2025 og 2026 til sammen. Dette tilsvarer med andre ord at ca. 39.000 av den totale tilførselen for 2025 og 2026 p.t. er ledig. I vår ledighetstelling må imidlertid nybygg stå ferdig ila. kommende 12 måneder for at vi registrerer ledighet i bygget. Som beskrevet over fører tilførselen de neste årene til at vi forventer at ledigheten skal noe opp fra dagens nivå, før vi forventer en utflating av ledigheten inn i 2026 når tilførselsvolumet kommer ned. Dette understøttes videre med at vi har registrert et betydelig utløpsvolum (antall kontorkvadratmeter som er på utgående kontrakt) i hhv. 2026, 2027 og 2028.

Figuren over viser utviklingen i antatt toppleie i de ulike delene av Trondheim. Vi gjør oppmerksom på at nivåene som indikert i denne figuren hverken er absolutt toppleie (dvs. høyeste leie registrert i en enkeltkontrakt) eller et kvantitativt gjennomsnitt av de 15% dyreste kontraktene registrert i de respektive områdene. Nivåene gjenspeiler vår vurdering av markedet i de ulike bydelene.

Vi registrerer i gjennomsnitt ca. 5% leieprisvekst i de ulike delene av Trondheim. Foruten Trondheim sentrum, registreres den største leieprisveksten i områdene Sydkorridoren og Trøndheim øst. For Trondheim øst skyldes økningen i stor grad at Dora Eiendom har ferdigstilt siste byggetrinn i Kobbes gate på Nyhavna. Vi gjør videre oppmerksom på at Nyhavna etter hvert vil bli en naturlig del av Trondheim sentrum, men vi opplever likevel at utviklingen på Nyhavna må komme noe lengre før dette skjer.

Basert på tilbuds-/etterspørselssituasjonen samt forventninger knyttet til renteutsikter, forventer vi at leieprisene vil utvikle seg i samme takt fremover som det vi har registrert de foregående årene (dvs. en gjennomsnittlig årlig leieprisvekst i intervallet 5-10%).

Figuren over viser hvor stor andel av kontrakter i de ulike størrelsessegmentene som utløper i årene fremover. Som nevntavslutningsvis i avsnittet vedr. utviklingen i kontorledigheten fremover, har vi registrert et betydelig utløpsvolum i perioden 2026 – 2028. Gjennomsnittlig årlig utløpsvolum i denne perioden er beregnet til ca. 100.00 kvm. Videre ser vi av figuren at andelene leiekontrakter over 2.000 kvm er betydelig i de samme årene. Erfaringsmessig ser vi at leietakere med et arealbehov på over 2.000 kvm er med på å realisere nybygg. Et utløpsvolum som skissert over indikerer at timingen for nybygg med ferdigstillelse i 2027/2028 vil kunne være god, men det begynner å haste skal man være med å konkurrere om kontraktene som er på utgående i de samme årene.

 Foruten noen få store transaksjoner, opplever vi fortsatt et tregt transaksjonsmarked gjennom første halvår i 2024. Entra- og KMC- transaksjonen bidrar imidlertid til et samlet transaksjonsvolum som er all-time-high per september på ca. 9,15 mrd.

Basert på det vi kjenner til som skal ut i markedet i løpet av høsten, forventer vi et samlet transaksjonsvolum i intervallet 10,5 – 11 mrd. ved utgangen av året. Som beskrevet over er mye av usikkerheten knyttet til renteutviklingen fremover eliminert og vi holder vårt prime yield-estimat uendret på ca. 5,5% fremover. Forutsigbarhet rundt renteutviklingen er med på å trygge både investorer og banker, noe som gjør at vi forventer bedre aktivitet i transaksjonsmarkedet gjennom andre halvår av 2024 og inn i 2025.

Figuren over viser hvordan transaksjonsvolumet fordeler seg per markedssegment.

Som vist av figuren ser vi ikke overraskende at kontorsegmentet står for nesten 80% av det totale transaksjonsvolumet drevet av Entra-transaksjonen. Deretter kommer lager-/logistikk med rundt 17% med bakgrunn i de trønderske eiendommene til KMC Properties ASA som ble solgt til Logistea AB.

En fordeling som vist over er for øvrig godt korrelert med hvordan aktiviteten fordeler seg på de ulike segmentene hvis man ser på nasjonale tall. Markedet har vært preget av få men store transaksjoner innenfor kontor- og lager-/logistikksegmentet.

Aktiviteten innenfor kontorsegmentet kan sies å være noe «motstrøms» hvis man ser på resten av verden hvor det etter hvert har bredt seg en viss investorskepsis til dette segmentet. Noe av aktiviteten på nasjonalt nivå skyldes riktignok at enkelte av transaksjonene er et resultat av pressede eiendomsbesittere. Som beskrevet over er det imidlertid god fart i kontorleiesegmentet, noe som gjør dette segmentet interessant for spesielt norske kjøpere.

Som vist av figuren er det gjort få transaksjoner innenfor boligsegmentet (både utviklingseiendom og boligutleie) så langt i år. Et høyt rentenivå, høye byggekostnader og en avventende sluttbruker har bidratt til at aktiviteten har vært lav innenfor dette segmentet siden våren 2022, men vi ser imidlertid tegn på at dette er i ferd med å snu og vi forventer at aktiviteten innen dette segmentet vil ta seg betydelig opp gjennom andre halvdel av 2024.

Etter kraftig prisstigning gjennom 2021 og 2022 og påfølgende kraftig redusert prisvekst i 2023, har prisveksten i større grad flatet ut gjennom 2024. Samtidig har vi sett en relativ stabil utvikling hva gjelder arbeidsledighet og sysselsetting i Norge, mot en økning i arbeidsledighet i de fleste andre land.

I Norge er det imidlertid store forskjeller innenfor ulike bransjer. Spesielt oljebransjen opplever fortsatt sterk vekst, og har god utsikter også fremover. Bygg og anlegg er i andre enden av skalaen, med relativ aktivitet p.t. og fortsatt svake forventninger til vekst fremover. I varehandelen er forventningene foreløpig nøytrale. Trøndelag har samlet sett svakt negative forventninger til videre vekst, på linje med Oslo-området og innlandet (ifølge Regionalt Nettverk). Det må sees i sammenheng med en stor andel av aktører innenfor bygg og anlegg og mindre andel av oljeindustrien målt mot både Vestlandet og Nord-Norge.

Høsten 2024 forventes å bli preget av at flere sentralbanker gradvis vil redusere styringsrenten. Flere sentralbanker har gjennomført rentekutt siden sommeren, men Norges Bank ser ut til å være «sistemann ut» enn så lenge. Norge har fortsatt en mer gjenstridig prisvekst enn de fleste andre vestlige land. Svekkelsen av den norske kronen gjennom de siste årene er en av hovedutfordringene for å inflasjonen ned til Norges Banks ønskede nivå på 2%. Markedet tror likevel på et stort antall rentenedsettelser gjennom de kommende årene, og i raskere tempo enn Norges Banks prognoser.

Trøndelag har hatt høy byggeaktivitet innenfor både bolig- og næringssiden frem til slutten av 2023, men har på linje med resten av landet opplevd en reduksjon i igangsettelser gjennom 2024. Siden mai 2024 har det vært et lite oppsving i nye igangsettingstillatelser, men på et lavere nivå enn i perioden 2020-2023.

Vi opplever at yield-utvikling har vært ganske stabil gjennom året i Trondheim. Etter Entra sitt salgs av Trondheimsporteføljen til EC Dahls Eiendom tidlig på året, har det vært omsatt flere eiendommer i løpet av 2024 som stadfester et prime yield-nivå lik 5,50% i Trondheim. Det betyr at påslaget mellom antatt yield i Oslo og Trondheim er stabilt rundt 0,75%.

Hittil i år er det omsatt lager/logistikk eiendommer for i størrelsesorden MRD 1,6. Dette utgjør 17% av transaksjonsvolumet per september. Vi må tilbake til 2020 for å finne tilsvarende omsetning innenfor lager/logistikk i regionen.

Transaksjonene er relativt få i antall, og en betydelig del av volumet er tilknyttet andelen av KMC Properties’ portefølje beliggende i Trøndelag. Sistnevnte har fusjonert med det svenske Legistea. For øvrig er det omsatt noen lager/logistikk eiendommer i Trondheimsregionen.

Det er fortsatt stor interesse for lager/logistikkeiendommer i regionen, og i lys av liten tilgang på nye næringstomter i Trondheim i nyeste kommuneplan (KPA for 2023-2034), må det forventes fortsatt press på tomteverdier og leienivåer for lager/logistikk i regionen. I takt med at antall ledige arealer i Trondheim og randsonen, vil det gi økt press på øvrige næringsområder.

Per september anser vi at attraktive eiendommer på de mest populære lager-/logistikkområdene er priset ca. 1,00%-poeng høyere enn de beste kontorbyggene i Trondheim sentrum. Vi anser derfor at yield-nivået har tatt høyde for dagens knapphet på arealer og press på leiepriser, og gjør ingen endringer i våre anslag for 2. halvår 2024.

Mer informasjon om nivåer og yield er tilgjengelig i grafikken ovenfor.

Vi har registrert en betydelig nedgang i etterspørselen etter boligutleie-case gjennom andre halvdel av 2022 og frem til i dag.

Som vi har påpekt i tidligere markedsrapporter har flere utleiebolig-case en alternativverdi/«slakteverdi», dvs. en verdi ved seksjonering/salg av seksjoner i privatboligmarkedet.

I en periode med økte renter og således et press oppover på yieldene innenfor dette segmentet, opplever vi at det blir stadig vanskeligere å «regne hjem» utleiebolig-caser i et yield-perspektiv. Den alternative verdien ved seksjonering/salg gjør på den andre siden at yieldutgangen begrenses.

Videre registrerer vi at etterspørselen etter store utleiebolig-caser (typisk studentboligobjekter med flere enn 200 boenheter) fortsatt er betydelig, spesielt fra internasjonale aktører. Basert på relativt ferske referansetransaksjoner, estimerer vi prime-yield innenfor dette segmentet til å ligge rundt 5,5% (dvs. likt som kontor). Vi ser imidlertid at utleieboliger med høy alternativverdi/slakteverdi i enkelttilfeller kan ha en lavere kalkulert yield.

Figuren over viser henholdsvis igangsettingstillatelser (IG) og fullførte boliger, begge i kvadratmeter per år (12mnd rullerende) i Trøndelag. Som det fremgår av grafen, kommer vi fra en lengre periode der igangsettelsene har oversteget antall kvadratmeter fullførte bygg, mens vi i løpet av juli 2023 så at antall igangsatte kvadratmeter var lavere enn antall kvm fullførte boligarealer. Med et redusert antall igangsettelser vil vi erfaringsvis se lavere antall fullførte kvadratmeter frem i tid. På lik linje med andre deler av landet, er nok dagens produksjon av nye boliger lavere enn det antatte boligbehovet over tid.

I Trondheim kan forbrukerne høsten 2024 velge i et stort antall tilgjengelige boliger, både av nye boligprosjekter og brukte boliger. Over tid har det vært annonsert nærmere 2.200-2.500 boliger til enhver tid, relativt jevnt fordelt på nye og brukte enheter. Målt mot befolkning og befolkningsveksten i Trondheim, gir dette en betydelig tilbudsside, som igjen begrenser boligprisveksten på kort sikt.

Når markedet har absorbert deler av tilbudssiden og den reduserte nybyggingstakten gir utslag i et mer normalt antall enheter for salg, forventer vi at dette igjen gir positivt utslag for boligprisene. Dette, sammen med en forventet reduksjon i rentenivået, vil mest sannsynlig bidra til å løfte boligprisene i Trondheim på mellomlang sikt.

Med et fornuftig fremtidsbilde frem i tid, forventer vi god interesse blant investorene til å posisjonere seg (dvs. bygge tomtebank) i markedet. Forventningene til nøktern prisutvikling på kort sikt, men økte boligpriser frem i tid medfører at vi forventer en horisontal utvikling i tomtebelastningsprisene i tiden fremover.

Figuren under viser observerte tomtebelastningspriser i hhv. sentrumsområdet, indre randsone og ytre randsone.