Markedsrapport 2022 Tidligere rapporter Markedsrapport 2023 Markedsrapport 2023 H1 Markedsrapport 2022 H1 Markedsrapport 2021 H1 Markedsrapport 2021 Markedsrapport 2020

Vi har registrert et samlet transaksjonsvolum i 2022 på ca. 5,0 mrd. i Trøndelag. Det er en betydelig nedgang fra rekordåret 2021, men totalt sett på nivå med årene 2019 og 2020. Aktiviteten var høy i første del av året, men avtok inn mot sommeren og utover høsten.

Selv om transaksjonsmarkedet i en periode har vært preget av økt usikkerhet og lavere aktivitet, har vi ikke sett tilsvarende effekter i kontorleiemarkedet. Aktiviteten i leiemarkedet har vært svært god gjennom 2022, og leieprisene har steget mer enn KPI.

Vi har registrert en liten oppgang i kontorledigheten fra sist telling som ble gjennomført i september 2022. Trondheim ligger fortsatt på et relativt moderat ledighetsnivå rent historisk, med en total ledighet på rundt 6,4%. Økningen skyldes hovedsakelig høy tilførsel av kontorbygg i inneværende år. Det forventes videre høy tilførsel i 2024 og 2025.

Som følge av økende rentenivå og prisvekst, har vi oppjustert vårt prime yield-estimat i Trondheim fra 4,5% til 5,0%. Vi forventer at prisveksten blir høyere enn normalt også for 2023, før økte renter nasjonalt og globalt klarer å bremse veksten.

Vi har sett en jevn økning i etterspørselen etter kontorlokaler i Trondheim under 2022. Vi ser at de mest etterspurte kontorbyggene er sentrumsnære med et bredt tjenestetilbud eller i nærhet til metrobusstrasé. Etterspørselen etter energieffektive lokaler har også økt, noe som mest sannsynlig har en sammenheng med økte strømpriser. Næringseiendommer og offentlig bygg får gradvis strenger krav til energieffektivisering. Dette vil mest sannsynlig være med å presse både leietaker og eier til å gå for mer energieffektive kontorbygg i årene fremover.

Siste ledighetstelling viser en liten oppgang i kontorledigheten. Vi ligger fortsatt på et relativt moderat ledighetsnivå rent historisk, med en total ledighet på rundt 6,4%. Etterspørselen etter kontorlokaler er stabil, og det er planlagt flere nye kontorbygg som vil gi ytterligere påfyll av kontorkvadratmeter frem mot 2025. Ifølge Arealstatistikks utleierapport ble det signert leieavtaler for til sammen 160.000 kvm i 2022, hvorav man i et «normalår» ligger rundt 100.000 kvm.

Basert på det vi kjenner til av pågående prosjekter, vil det blir tilført et betydelig antall nye kontorkvadratmeter de kommende 3 årene; Ca. 67.000 kvm nytt kontorareal i 2023, ca 43.000 kvm i 2024 og ca. 59.000 kvm i 2025. Dette gir en sum på ca. 170.000 kvm de kommende årene. Basert på det vi kjenner til, har vi registrert en samlet utleiegrad på ca. 60% av tilførselen i inneværende år, ca. 82% i 2024 og ca. 20% i 2025. Dette tilsvarer at ca. 82.000 kvm av den totale tilførselen på 170.000 kvm per tidspunkt er ledig. Videre må man anta at en stor en del av det som er utleid, er utleid til leietakere som etterlater seg areal i eksisterende bygningsmasse. Vi tror med andre ord at ledigheten kommer til å øke fra dagens nivå og opp mot en total ledighet på rundt 130.000 kvm innen utgangen av 2025.

Leieprisene i Trondheim økte moderat gjennom første halvdel av 2022 og har skutt fart i andre halvår. I 2022 så vi for første gang toppleie i Trondheim over kr. 3.000 per kvm.

Som beskrevet over, har vi registrert at det skal bygges et betydelig antall nye kontorkvadratmeter i Trondheim de kommende årende. I et marked hvor yieldene har gått opp kombinert med at byggekostnadene har økt, må leieprisene en god del opp dersom utbygger skal sitte igjen med samme fortjeneste. I henhold til tall hentet fra Arealstatistikk ser vi at gjennomsnittlig nominell leiepris har økt med 8% fra 2021 til 2022. Høyest økning ser vi på toppleien (topp 15% dyreste kontrakter), som øker med hele 11% i samme periode. Dette er et av de høyeste nivået vi har sett siden Arealstatistikk begynte å overvåke trondheimsmarkedet.

I takt med at vi ser en økning i tilførsel av nytt kontorareal de kommende 3 årene tror vi leieprisveksten avtar noe, men dette er litt avhengig av hvor fort norsk økonomi kjøler seg ned. Videre tror vi på en ytterligere differensiering av leienivåer mellom de ulike områdene av Trondheim, samt at skillet mellom nye energieffektive kontorbygg og mindre attraktive bygg stadig blir større.

Figuren over viser hvor stor andel av kontrakter i de ulike størrelsessegmentene som er på utgående kontrakt i årene fremover. Andelen leiekontrakter over 2000 m2 er betydelig i inneværende år og i 2024, og det er gjerne disse leietakerne som er med på å realisere nye prosjekter.

Vi ser med andre ord at utløpsvolumet blant store leietakere er med på å forsvare relativt høy tilførsel i inneværende år og neste år. Vi forventer imidlertid at det kan komme et betydelig tilbudsoverskudd i 2025

Overordnet opplever vi at 2022 ble et relativt moderat år i det Trønderske transaksjonsmarkedet. Vi registrerte god aktivitet, spesielt i løpet av første halvdel av første halvår i 2022, før aktiviteten avtok inn mot sommeren. 11 av de totalt 18 transaksjonene som er registrert i første halvår i 2022 ble gjennomført i løpet av årets 4 første måneder.

Som vist av renter- og yieldkurven, har vi justert opp vårt prime yield-estimat fra 4,0% til 4,5% og deretter til 5,0% i takt med renteoppgangen. Vi opplever at renteutviklingen gjennom 2022 mer eller mindre alene sørget for at det ble et ganske moderat år (10års swap-rente steg ca. 210 basispunkter fra inngangen av året til oktober 2022) hvor vi registrerer et samlet transaksjonsvolum på 4,96 mrd. Vi gjør imidlertid oppmerksom på omsetningen av Meråker Brug ikke er hensyntatt i disse tallene.

For at aktiviteten i transaksjonsmarkedet skal ta seg opp igjen, behøver vi nok mer forutsigbarhet rundt rente- og inflasjonsutsiktene. Vi tror derfor at første halvdel av 2023 vil preges av fortsatt avventende holdning, før man etter hvert får eliminert noe av usikkerheten knyttet til rente- og inflasjonsspørsmålet utover våren og sommeren.

Basert på ovennevnte, tror vi at det samlede transaksjonsvolumet for inneværende år kommer til å ende opp på nivå med hva vi så for 2022, dvs. rundt 5,0 mrd.

Figuren over viser hvordan transaksjonsvolumet fordeler seg per markedssegment.

Vi registrerer at andelen lager-/logistikkrelaterte transaksjoner har gått betydelig ned siden 2020. Dette tror vi hovedsakelig skyldes tilgangen på objekter heller enn markedets appetitt på dette segmentet. Videre skal det nevnes at vi registrerte en betydelig yieldkompresjon innenfor dette segmentet i løpet av 2020 og 2021, hvilket innebærer at det i likhet med kontoreiendom har vært relativt sett mer utfordrende å få kjøper og selger til å møtes innenfor dette segmentet gjennom 2022.

Litt overraskende er det at handelssegmentet utgjør ca. 31% av totalvolumet i 2022 (en oppgang fra 13% i 2021). Vi ser ingen åpenbar forklaring på dette, men etter å ha gått gjennom transaksjonene hver for seg, ser vi at foruten omsetning av mer tradisjonelle «dagligvarekasser», så inneholder alle transaksjonene vi har klassifisert i handelssegmentet et betydelig innslag av utviklingspotensial.

Sammenlignet med 2021, virker det fortsatt å være god etterspørsel etter boligeiendom, både utviklingseiendom til boligformål og utleieboliger. Hensyntatt utviklingen i byggekostnader kombinert med boligprisutviklingen, tror vi imidlertid vi vil se at det omsettes relativt sett færre utviklingseiendommer til boligformål i 2023 enn hva vi har sett de foregående årene.

Som vist av figuren over har de tradisjonelle eiendomsselskapene stått for mesteparten av aktiviteten i transaksjonsmarkedet gjennom 2022.

Foruten totalvolumet, er den største forskjellen mellom 2021 og 2022 «bidraget» til de mer fiansielle aktørene, og da spesielt syndikatene. I 2021 sto syndikeringsaktørene for totalt 17% av salgsvolumet og 42% av kjøpsvolumet, hvorav tilsvarende tall for 2022 er hhv. 7% og 18%. Som nevnt over, tror vi mye av usikkerheten knyttet til rente- og inflasjonsutsiktene vil være eliminert i løpet av første halvår i 2023, og vi forventer at de finansielle aktørene i større grad vil komme på banen i løpet av andre halvår 2023. Vi behøver riktignok noen referansetransaksjoner for å understøtte de nye yieldnivåene skal dette bli en realitet.