Markedsrapport 2022 H1 Tidligere rapporter Markedsrapport 2023 H1 Markedsrapport 2022 Markedsrapport 2021 H1 Markedsrapport 2021 Markedsrapport 2020

Det totale transaksjonsvolumet per september 2022 utgjorde om lag 3 milliarder kroner, og vi forventer et samlet transaksjonsvolum på om lag 6,5 milliarder kroner ved utgangen av året.

Vi registrerer god aktivitet i kontorleiemarkedet. Fallende kontorledighet skyldes stor etterspørsel etter kontorareal, blant annet som følge av rekordhøy sysselsetting, kombinert med en relativt lav tilførsel av nytt kontorareal i 2020 og 2021. Kontorledigheten i Trondheim sentrum er rekordlav med kun 2,9% ledighet. Kombinasjonen av dette medfører fortsatt moderat leieprisvekst i Trondheim.

Leieprisene i Trondheim økte moderat gjennom hele 2021, og første halvår i 2022 viser samme trend. Dagens toppleie for området Trondheim sentrum har for første gang passert 3.000 kr/kvm. Toppnivået er imidlertid fortsatt noe lavere enn i Stavanger og Bergen.

Som følge av endringen i rentemarkedet har vi økt vårt prime yield-estimat fra 4,0% til 4,5%. Gitt dagens rentenivå medfører dette at vi for første gang siden 2009 ser et negativt yield-gap og at yieldnivået sånn sett vil være under press dersom renteøkningen fortsetter i samme takt.

Vi registrerer god aktivitet i kontorleiemarkedet etter en avventende start på året. Siste ledighetstelling viser et ytterligere fall i ledigheten. Etterspørselen etter kontorlokaler er stabil, og det er planlagt flere nye kontorbygg som vil gi ytterligere påfyll av kontorkvadratmeter frem mot 2025. I Trondheim sentrum ser man også at flere bygg transformeres til topp moderne standard. I henhold til tall hentet fra Arealstatistikk er det per H1 2022 inngått leiekontrakter på totalt ca. 75.000 kvm, fordelt på 72 kontrakter. Tilsvarende tall for H1 2021 var 62.000 kvm fordelt på 81 kontakter og 54.000 kvm fordelt på 75 kontrakter per H1 2020. Dette indikerer god aktivitet så langt i 2022 og det ser ut til at det er inngått en hovedvekt av større leiekontrakter.

Basert på det vi kjenner til av pågående prosjekter, vil det bli tilført ca. 45.000 kvm nytt kontorareal i 2023, ca. 29.000 i 2024 og en litt større tilførsel på ca. 61.000 i 2025. Erfaringsmessig registrerer vi at ferdigstillelse av nye bygg ofte kan ta noe lengre tid enn planlagt, hvilket vil si at vi tror at noe av volumet med estimert ferdigstillelse i 2023 kan ende opp med å bli forskjøvet over til 2024 og at man således får distribuert tilførselen noe mer jevnt over de kommende årene.

Vi estimerer at trondheimsmarkedet i snitt absorberer ca. 30.000 kvm tilført kontorareal per år. Med utgangspunkt i dette spår vi en moderat økning i kontorledigheten utover i 2023, før vi tror at ledigheten skal opp fram mot 2025. Basert på vår kunnskap av tilførsel av kontorareal og dagens ledighet, har vi estimert en moderat økning i ledigheten fra dagens 6,1 % til 7,3 % frem til 2025.

Leieprisene i Trondheim økte moderat gjennom hele 2021 og vi ser samme trend gjennom første halvår 2022. Dagens toppleie for området Trondheim sentrum er kr 3.000 per kvm., noe som er det høyeste leienivået vi har sett siden vi begynte å overvåke kontormarkedet.

Sterk etterspørsel for kontorlokaler og økt inflasjon legger press på leienivået. I henholdt til tall fra Arealstatistikk er gjennomsnittlig kontorleie i Trondheim opp 4% fra 2021 til 2022. Dette er tilsvarende økning som man så fra 2020-2021.

Leieprisene i H1 2022 har økt mer i Trondheim sentrum enn i andre områder, særlig når det gjelder toppleiene. Vi tror det fortsatt er rom for å øke leien de kommende 12 månedene da etterspørselen etter kontorer er på et høyt nivå. I takt med at vi ser en økning i tilførselen av nytt kontorareal gjennom 2023 tror vi veksten avtar noe, og tror vi på en ytterligere differensiering av leienivåer mellom de ulike områdene av Trondheim.

Samtidig ser vi at skillet mellom bygg i toppsegmentet og mindre attraktive bygg blir stadig større. Dette vil si at leienivået for toppsegmentet i stor grad er objektsstyrt og at økende leiepriser må ses i sammenheng med tilførsel av nybygg og «transformasjonsobjekter».

Vi tror på en moderat leieprisvekst de kommende 12 månedene, men dette er litt avhengig av hvor fort norsk økonomi kjøler seg ned. Deretter forventer vi en utflating i leienivået.

Hvis vi ser på hvor mange kontorkvadratmeter som er på utgående kontrakt i årene fremover, finner vi mye av forklaringen på den høye tilførselen av kontorbygg i 2022 og 2023 her.

Som vi ser av figuren er andelen av utløpsvolumet for leiekontrakter over 2000 m2 betydelig de kommende 2-3 årene, og det er gjerne disse leietakerne som er med på å realisere nye prosjekter.

Videre registrerer vi et høyt utløpsvolum i 2024 uten at det vil bli tilført spesielt mye nytt kontorareal i samme år. I 2025 ser vi et motsatt bilde, hvor utløpsvolumet er relativt lavt, men tilførselen høy.

Som nevnt tidligere ble 2021 et rekordår i det trønderske transaksjonsmarkedet. Vi merket at den gode aktiviteten fra 2021 ble med over i 2022 inntil et visst punkt. 11 av de totalt 18 transaksjonene over MNOK 50 registrert så langt i år, ble gjennomført i løpet av årets 4 første måneder. Deretter opplever vi til en viss grad at markedet tok pause inn mot sommeren.

Som vist av renter- og yieldkurven, har de lange rentene økt jevnt fra bunnen ble nådd i 2020, og renteoppgangen tok virkelig fart fra årsskiftet 2021 til 2022. Som vi har sett tidligere, er det en viss treghet i systemet, altså før renteoppgangen brer seg til markedet for næringseiendom, og vi fikk derfor en start på året med god aktivitet.

Månedene før sommeren ble som nevnt over litt avventende, hvor kjøperne ønsket å handle eiendom til lavere priser mens selgerne på sin side ikke ønsker å selge for billig. Etter å ha lagt sommermånedene bak oss, tror vi på at det i løpet av høsten vil etableres et nytt «markedskryss» og at det sånn sett ligger an for normalt god aktivitet. Vi registrerer fortsatt at det er mye kapital som søker seg til eiendom i et ellers volatilt aksjemarked og vi tror sånn sett at etterspørselssiden kommer til å holde seg god.

Basert på det vi kjenner til av pågående prosesser forventer vi at det samlede transaksjonsvolumet ved utgangen av året ender et sted mellom 6 og 7 mrd. Dette er på høyde med gode år som feks. 2015 og 2017, men vi når neppe opp på 2021 nivå.

Figuren over viser hvordan transaksjonsvolumet fordeler seg per markedssegment. Ikke helt uventet, ser vi at det er gjort en del transaksjoner innen handelssegmentet så langt i år. I tillegg til en betydelig kjøpesentertransaksjon, har det vært omsatt flest eiendommer med dagligvare som hovedleietaker eller eneste leietaker.

Videre registrerer vi at boligsegmentet utgjør godt over halvparten av det totale transaksjonsvolumet så langt i år. Innenfor dette segmentet tar vi med både utviklingseiendom til boligformål samt utleieboligobjekter. Vi hadde nok forventet at utviklingseiendom til boligformål ville stå for den største andelen av transaksjonsvolumet innenfor boligsegmentet i og med at «yieldbetraktninger» ikke er like relevant i disse transaksjonene. Vi ser imidlertid at volumet innenfor dette segmentet fordeler seg 50/50 på utviklingseiendom og boligutleie.

Dette indikerer at den store appetitten for boligutleie-case som vi så i 2021 ikke har avtatt spesielt mye selv om rentene er på vei opp. Litt spesielt for mange utleiebolig-case er at de har en alternativverdi som «slakte-objekter» og at man sånn sett klarer å regne hjem casene på fortsatt skarpe yielder på grunn av boligprisveksten i privatboligmarkedet.

Som vist av figuren over har de tradisjonelle eiendomsselskapene vært de mest aktive i transaksjonsmarkedet så langt i år, noe som også har vært tilfellet i et historisk perspektiv.

Vi har imidlertid sett økende aktivitet fra Eiendomsfond og spesielt Syndikeringsaktørene de siste årene. I fjor sto Syndikeringsaktørene for hhv. 17% av salg og 42% av kjøp. Ikke overraskende er denne aktøren så å si helt fraværende så langt i år, da vi erfarer at disse aktørene sliter med å hente egenkapital i dagens marked i og med at investorene forventer høyere avkastning. Skal man se fremover tror vi imidlertid at disse aktørene i større grad kommer på banen ut over høsten i takt med at selgersiden aksepterer et høyere yieldnivå.

Makrobildet i 2021 var preget av økende inflasjon hos Norges handelspartnere globalt, uten tilsvarende økning i rentenivået. Hittil i 2022 har inflasjonen fortsatt å øke, drevet av bla. økende energipriser. Samtidig har arbeidsmarkedene fortsatt å bedre seg, noe som har drevet opp lønnsveksten.

Arbeidsledigheten i Norge er nede på historisk lavt nivå, og Trøndelag er lavest i landet med en arbeidsledighet på 1,3% per august. I prognosene for 2023 spår NAV en marginal økning i ledigheten, basert på en dempet vekst i forbruket samt økende renter. Den lave arbeidsledigheten gir også utslag i kapasitetsutfordringer og knapphet på arbeidskraft ifølge Norges Banks regionale nettverk.

Konsumprisindeksen hittil i 2022 er økt med 4,5%, etter en vekst på 5,3% i 2021. Anslag fra ulike meglerhus og banker viser en forventet prisstigning på 5,0-6,0% for 2022, mens anslagene for 2023 varierer fra 2,5%-4,0%. Videre spriker anslagene hva gjelder forventninger til KPI-vekst fra og med 2024, men peker mot en normalisert KPI vekst (2,0-2,5%) på sikt.