Markedsrapport 2021 Tidligere rapporter Markedsrapport 2023 Markedsrapport 2024 H1 Markedsrapport 2023 H1 Markedsrapport 2022 H1 Markedsrapport 2022 Markedsrapport 2021 H1 Markedsrapport 2020

Vi har registrert et samlet transaksjonsvolum for hele 2021 på ca. 8,6 mrd, noe som gjør 2021 til et rekordår i det trønderske transaksjonsmarkedet, hele 1,6 mrd. bedre enn forrige rekord i 2015.

De lange rentene har steget gradvis (siden bunnen ble nådd midtveis i 2020) tilbake til nivåer vi så før utbruddet av koronapandemien. Det vi imidlertid har observert gjennom 2021 er at så og si alle eiendomsinvestorer ønsker å øke sin eksponering mot eiendom. Dette kombinert med at det er relativt få objekter til salgs, gjør at vi både observerer og spår en horisontal utvikling i yieldnivåene.

Siste ledighetstelling fra januar 2022 viser et ytterligere fall i kontorledigheten fra Q3 2021 til Q1 2022. Vi har i samme periode både erfart og fått rapporter om et svært aktivt leiemarked. Vi vurderer videre at fallende ledighet også har sammenheng med at det ble tilført vesentlig færre nye kontorkvadratmeter gjennom 2020 og 2021 enn vi så i 2019. Det er med andre ord en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel, noe som resulterer i at markedet «spiser» litt av den totale ledigheten.

Basert på det vi kjenner til av pågående prosjekter, vil det bli tilført ca. 45.000 kvm nytt kontorareal i løpet av inneværende år og ca. 55.000 kvm nytt kontorareal i 2023. Foreløpig har vi ikke registrert noen prosjekter med estimert ferdigstillelse i 2024, før vi i 2025 ser en tilførsel på ca. 46.000 kvm. Erfaringsmessig registrerer vi at ferdigstillelse av nye bygg ofte kan ta noe lengre tid enn planlagt, hvilket vil si at vi tror at noe av volumet med estimert ferdigstillelse i 2023 kan ende opp med å bli forskjøvet over til 2024 og at man således får distribuert tilførselen noe mer jevnt over de kommende årene.

Vi estimerer at trondheimsmarkedet i snitt absorberer ca. 30.000 kvm tilført kontorareal per år. Med utgangspunkt i dette spår vi en horisontal utvikling i kontorledigheten utover i inneværende år, før vi tror at ledigheten skal opp fram mot 2025.

Vi registrerer fortsatt moderat leieprisvekst i trondheimsregionen. Figuren over viser utviklingen i toppleie i de ulike delene av Trondheim. Selv om det finnes enkelte kontrakter inngått på høyere leienivå enn vist i figuren over, vurderer vi at angitte nivåer gjenspeiler markedet i de ulike bydelene godt. Ser vi litt framover, tror vi med bakgrunn i solid etterspørsel at vi fortsatt har rom for ytterligere leieprisvekst. Det er imidlertid viktig å poengtere at vi går noen år i møte med relativt høy tilførsel av nytt kontorareal og at pris derfor kan bli brukt som virkemiddel dersom man kommer i en situasjon hvor tilbudssiden overgår etterspørselen

I løpet av 2021 ble det inngått leiekontrakter på totalt ca. 103.000 kvm sammenlignet med ca. 101.000 kvm for hele 2020. Antallet kontrakter inngått i 2021 er noe lavere enn i 2020, hvilket indikerer en høyere gjennomsnittsstørrelse per kontrakt i 2021.

Vi har videre registrert høye utløpsvolum i inneværende år og i 2023, med en klar hovedvekt av utløpsvolumet innenfor store leiekontrakter (> 2000 kvm), hhv. 53% og 55%. Det høye utløpsvolumet av store kontrakter i inneværende år og i 2023 forklarer mye av den forventede tilførselen av nytt kontorareal i de samme årene, da det som oftest er disse leietakerne som er med å realiserer nye prosjekter. Vi registrerer videre relativt lavt utløpsvolum i 2025 før det tar seg betydelig opp i 2026

Vi registrerte et samlet transaksjonsvolum (transaksjoner over 50 mill.) i 2021 på ca. 8,6 mrd., noe som er ny rekord i det trønderske transaksjonsmarkedet (hele 1,6 mrd. bedre enn forrige rekord fra 2015). Antallet transaksjoner ble registrert til totalt 36, hvilket vil si at det ikke bare er en håndfull virkelig store transaksjoner som utgjør totalvolumet, men at aktiviteten var svært god gjennom hele året.

Selv om de lange rentene har beveget seg oppover siden bunnen midtveis i 2020, har etterspørselen etter næringseiendom holdt seg rekordhøy gjennom fjoråret. Dette har bidratt til å holde yieldene lave og sånn sett gjort det attraktivt for selgerne å komme på banen.

Vi ser foreløpig ingen tegn på at etterspørselen etter næringseiendom er avtagende og basert på det vi kjenner til av pågående prosesser, forventer vi svært god aktivitet i transaksjonsmarkedet utover første halvår 2022.

Figuren over viser hvordan transaksjonsvolumet fordeler seg per markedssegment. Som vist av figuren, var det størst aktivitet innenfor boligsegmentet (både utviklingseiendom til boligformål samt utleiebolig) gjennom fjoråret. Totalt utgjorde boligrelaterte transaksjoner 39% av det totale volumet. I motsetning til tidligere år, hvor utviklingseiendom til boligformål har vært dominerende innenfor dette segmentet, registrerte vi i 2021 at ca. 80% av volumet innenfor boligsegmentet skyldes omsetning av større objekter med utleieboliger.

Videre registrerer vi at andelen kontorrelaterte transaksjoner holder seg lav. Ut over omsetning av enkelte nybygg, registrerer vi svært få kontorrelaterte transaksjoner i Trondheim, noe som kan ha sammenheng med at dette segmentet i stor grad kontrolleres av en håndfull aktører med evighetens perspektiv på sine investeringer.

Gledelig å se, er at det gjennom fjoråret også ble omsatt både kjøpesenter og hotelleiendom. Nå som man virkelig har lagt koronapandemien bak seg, forventer vi økt interesse for disse segmentene i tiden fremover.

Som vist av figuren over har de tradisjonelle eiendomsselskapene vært de mest aktive i transaksjonsmarkedet gjennom fjoråret, dog som netto selgere. Vi registrerer videre at de institusjonelle aktørene fortsetter å kjøpe eiendom. Videre registrerte vi svært god aktivitet blant syndikeringsaktørene gjennom 2021, noe som har bidratt til å løfte det totale transaksjonsvolumet. Vår oppfatning er at etter hvert som at yieldene har krøpet stadig lavere på Østlandet, så ser disse aktørene i større grad til byer som Trondheim, hvor man fortsatt får kjøpt eiendom på yieldnivåer som ligger 50-75 basispunkter høyere enn sammenlignbare eiendommer i og rundt hovedstaden.