Markedsrapport 2020 Tidligere rapporter Markedsrapport 2023 H1 Markedsrapport 2022 H1 Markedsrapport 2022 Markedsrapport 2021 H1 Markedsrapport 2021

Totalt endte transaksjonsvolumet i Trøndelag på ca. 5,7 mrd. i 2020, sammenlignet med ca. 5,6 mrd. i 2019. Som vist senere i rapporten er imidlertid volumet av transaksjoner over 50 MNOK noe lavere i 2020 enn i 2019.

Som følge av fallende renter gjennom 2020 har vi også registrert et yield-fall estimert til 50 bps, fra et prime-yield estimat på 4,5% i 2019 til 4,0% utover fjoråret.

I kontormarkedet har vi gjennom 2020 registrert en økende ledighet samt en horisontal/moderat oppgang utvikling gjennomsnittsleier og toppleier.

Kontormarkedet har i likhet med flere andre segmenter vært påvirket av koronapandemien gjennom 2020. Det har vært et differensiert marked, hvor de små leietakerne (< 500 kvm) har vært spesielt avventende. Videre registrerte vi imidlertid flere store leiesøk gjennom 2020. Dette er en kombinasjon av prosesser som ble startet opp før pandemien inntraff, men vi så også at enkelte aktører kom på banen etter den første nedstengingen av samfunnet i mars.

På tross av relativt lav tilførsel av nytt kontorareal i 2020 registrerte vi imidlertid økt ledighet sammenlignet med situasjonen ved årsskifte 2019/2020. Et mer avventende leiemarked har delvis bidratt til dette. Et annet moment er at vi har lagt bak oss noen år med relativt høye utløpsvolum (spesielt innenfor segmentet med leiekontrakter over 2.000 kvm), men vi ser nå at tilbudet har tatt igjen etterspørselen. Dette har resultert i at flere store fraflyttede lokaler nå blir stående ledig. Vi forventer moderat tilførsel av nytt kontorareal i 2021. Basert på kjente prosjekter p.t., skal tilførselen ytterligere litt ned i 2022 og 2023. Normal arealabsorbsjon per år vurderer vi å ligge i intervallet 25.000 – 30.000 m2, noe som etter vår vurdering skulle tilsi en horisontal til svakt fallende ledighet fram mot 2023.

Figuren over viser utviklingen i toppleie i de ulike delene av Trondheim. Vi har registrert en moderat økning i toppleie de siste årene og en tilnærmet horisontal utvikling sammenlignet med fjoråret. Stigende ledighet kombinert med lav tilførsel i inneværende og kommende år gjør at vi forventer en horisontal utvikling av leiepriser også i nærmeste framtid. Samtidig tror vi på en normalisering av norsk økonomi utover 2021 og 2022, som på sin side vil være med på å bedre leiemarkedet. Vi tror det er rom for en økning i toppleie ut over dagens nivåer, spesielt i de mest attraktive områdene.

Vi registrerte et noe lavere volum av inngåtte kontrakter i 2020 sammenlignet 2019 (ca. 101.500 kvm i 2020 mot ca. 107.000 kvm i 2019). Volumet indikerer et litt mer avventende marked som nevnt tidligere, dog er differansen såpass lav at vi vurderer markedet som stabilt.

Samtidig forventer vi et relativt lavt utløpsvolum i 2021, før det tar seg noe opp igjen i hhv. 2022 og 2023. Størsteparten av utløpsvolumet i de kommende årene ligger innenfor store kontrakter (>2000 m2). Litt avhengig av hvilket utslag koronapandemien vil gi på etterspørselen etter store arealer, tror vi at vi går inn i en periode med fortsatt stabilt signeringsvolum. Det har vært mye diskutert hvorvidt korona vil prege etterspørselsbildet med tanke på økt bruk av hjemmekontor og at dette skal resultere i et lavere arealbehov. På den andre siden snakkes det om økt behov for sosiale soner og møterom/stillerom, samt at man beveger seg bort fra løsninger med åpent landskap hvor de ansatte sitter tett (av hensyn til smittevern). Etter vår vurdering er det foreløpig for tidlig å trekke noen konklusjon om hvordan pandemien vil prege arealbehovet på lengre sikt. Vi registrerer imidlertid at leietakerne etterspør større grad av fleksibilitet i sitt arealbehov, både med tanke på mulighetene til vekst og innskrenking, samt med tanke på varigheten på leieforholdet. Hensyntatt ovennevnte, tror vi på et vedvarende stabilt signeringsvolum i årene fremover.

I 2020 registrerte vi et samlet transaksjonsvolum (transaksjoner > 50 mill.) i Trøndelag på ca. 5,1 mrd. Første halvår bar preg av et noe avventende marked, men vi så at aktiviteten tok seg bra opp utover i andre halvår, noe som også gjenspeiler seg i totalvolumet som kun endte ca. 100 MNOK lavere i 2020 sammenlignet med 2019.

Videre registrerte vi til sammen 28 transaksjoner over 50 MNOK i 2020, mot til sammen 24 for hele 2019. Mye av årsaken til den gode aktiviteten kan tilskrives fallende renter og et press på prime yield innenfor flere segmenter. Som følge av et svært aktivt marked i andre halvdel av 2020, ser vi at flere prosesser har blitt skjøvet over til inneværende år. Vi tror vi på en periode med fortsatt billig finansiering og lave yielder, og spår dermed høy aktivitet også i 2021.

I 2020 registrerte vi spesielt stor aktivitet innen industri-/lager-/logistikksegmentet. Over halvparten av det totale transaksjonsvolumet i 2020 er registrert i dette segmentet. Vi har over tid sett at netthandelen styrker seg mot fysisk varehandel, noe som ble forsterket etter utbruddet av koronapandemien. Dette har bidratt til å avdekke et økende behov for lager- og logistikkeiendom nært sluttbrukerne. Videre registrerer vi en hovedvekt av lange leiekontrakter innen dette segmentet, noe som er med på å redusere leietakerrisiko.

Etter lager-/logistikk følger litt overraskende handelssegmentet med nest størst andel av det totale transaksjonsvolumet. Dette skyldes hovedsakelig 2 store transaksjoner med Magneten kjøpesenter på Levanger og en større portefølje med byggevareforretninger.

I 2020 så vi litt lavere aktivitet innen segmentene kontor og bolig sammenlignet med 2019. Innenfor boligsegmentet har fokuset i 2020 hovedsakelig vært på boligeiendom som utleieobjekt i motsetning til utviklingseiendom til bolig. Dette kan ha sammenheng med en historisk høy produksjon av nye boliger i Trondheim de siste årene kombinert med at vi registrerer at fokuset på politisk risiko knyttet til regulering har fått vesentlig større betydning nå enn tidligere.

I 2020 har de mer tradisjonelle eiendomsselskapene vært de mest aktive i transaksjonsmarkedet. Videre registrerer vi at de mer institusjonelle aktørene (livselskap/bank/forskring) endte opp som netto kjøpere. Etter utbruddet av koronapandemien spådde vi disse som potensielt netto selgere da vi over tid har registrert at disse har vektet seg solid opp på eiendom. Vår spådom var at disse kunne ende opp som netto selgere for å balansere eiendomsvektingen mot totalkapitalen. Tallene viser imidlertid at eiendom som aktivaklasse ikke har fått en svekket posisjon etter korona, snarere tvert i mot.

Historisk har vi registrert lav aktivitet blant internasjonale aktører i det midt-norske transaksjonsmarkedet. Vår oppfatning er at Norge har klart seg relativt sett bedre gjennom pandemien enn mange andre land. Dette kombinert med en robust økonomi skulle tilsi at utledningene fortsetter å se til Norge, noe vi ser er tilfelle i Oslomarkedet. Et påslag på prime yield fra Oslo til Trondheim på 75 basispunkter skulle tilsi at de internasjonale aktørene etter hvert også får øynene opp for det trønderske eiendomsmarkedet.