Kart og terreng – 2025 H1 Tidligere rapporter Markedsrapport 2023 Markedsrapport 2024 H1 Markedsrapport 2026 H1 Kart og terreng – 2025 Markedsrapport 2023 H1 Markedsrapport 2022 H1 Markedsrapport 2022 Markedsrapport 2021 H1 Markedsrapport 2021 Markedsrapport 2020

Rammebetingelser

Tjenester holder kjerneinflasjonen oppe – offentlig sektor og teknologi driver veksten i Trondheim.

Kilder: SSB tabell 03013, 05327, Norges Bank PPR 2/25. Fremskrivinger er hentet fra PPR 2/25.

Inflasjon

Første halvår 2025 har vært preget av stabile, sesongjusterte inflasjonstall og økende forventninger om fremtidige rentekutt. Tolvmånedersveksten i konsumprisindeksen (KPI) falt til 3,0 prosent i juni, mens kjerneinflasjonen (KPI-JAE) endte på 3,1 prosent. Dette var i tråd med Norges Banks anslag, men fortsatt klart over inflasjonsmålet på 2 prosent. Hovedårsaken til lavere prisvekst er fallende strømpriser og en moderat utvikling i mat- og importpriser. Samtidig har prisene på tjenester og transport holdt seg høye, noe som bidrar til at kjerneinflasjonen forblir godt over målet.

Norges Bank anslår at KPI vil falle til 2,2 prosent innen utgangen av 2026, mens KPI-JAE ventes å ligge høyere, rundt 2,7 prosent. Dette tyder på at prispresset i de mest volatile delene av økonomien dempes raskere enn i underliggende faktorer. Prognosene for 2027 og 2028 viser at både KPI og KPI-JAE gradvis vil nærme seg inflasjonsmålet og stabilisere seg litt over 2 prosent. Til tross for lavere inflasjonstall, har sentralbanken vært tydelig på at de vil være forsiktige med å kutte renten ytterligere før de har varige og tydelige tegn på at inflasjonen, og særlig kjerneinflasjonen, er på vei ned mot målet.

Kilde: SSB tabell 11117

Den forsiktige tilnærmingen til sentralbanken begrunnes i sterk prisvekst i de underliggende driverne i økonomien. Etter at vareprisene steg kraftig i 2021 og 2022, har denne delen av inflasjonen avtatt betydelig og stabilisert seg rundt 2 prosent på årsbasis per juni 2025. Derimot har prisene på tjenester holdt seg på høye nivåer, og ligger fortsatt omkring 4 prosent. Denne utviklingen drives blant annet av lønnsvekst og økende husleier, som er to sentrale priskomponenter som justerer seg tregere enn mer volatile komponenter, som eksempelvis energi. Det er nettopp disse seige prisdriverne som gjør det utfordrende for sentralbanken å styre kjerneinflasjonen varig ned.

Trondheim er kjent som “Norges teknologihovedstad”, og posisjonen utgjør en sentral drivkraft for både vekst og ambisjoner. Arbeidsmarkedet har lenge vært preget av en vedvarende sterk og stabil vekst i sysselsettingen sammenlignet de andre norske storbyene. En stor andel av sysselsettingen er knyttet til byens tunge kompetansemiljøer, ledet an av blant annet NTNU og SINTEF. Den teknologiske utviklingen og økende global etterspørsel etter kunnskapsintensive tjenester har videre styrket næringer som IKT, helse- og bioteknologi, samt grønn energi. Ringvirkningene av dette er private næringsetableringer og innovasjon, samt et økende behov for passende næringsarealer og kompetent arbeidskraft. Fra 2008 til 2024 har det totale antallet sysselsatte i Trondheim økt med om lag 23 500 personer, tilsvarende en vekst på cirka 22 prosent. Det er særlig økt sysselsetting, kombinert med høyere produktivitet og lønnsomhet, som driver etterspørselen etter næringsarealer.

Kilde: SSB tabell 13472

Etter to år med kraftig sysselsettingsvekst i 2021 og 2022, avtok veksten betydelig i 2023 og 2024. Den er likevel fortsatt marginalt positiv. Utviklingen følger samme trend som resten av landet, der arbeidsmarkedet på overordnet nivå er solid, men med betydelige forskjeller mellom bransjer og sektorer. Oljerelatert virksomhet har vokst markant, drevet av sterk etterspørsel og gode markedsvilkår, mens bygg- og anleggsnæringen har falt tilbake som følge av lavere byggeaktivitet, høye materialpriser og økte kapitalkostnader.

I privat sektor har sysselsettingen økt med 12 824 personer. Til tross for konjunkturnedganger som finanskrisen, oljenedgangen og pandemien, har trenden vært jevnt positiv, med et snitt på 754 nye sysselsatte i året. I perioden 2016–2024 økte dette til 1 185 per år, med særlig sterk vekst etter 2020 – da hele 6 683 nye stillinger ble opprettet i 2021 og 2022. I 2023 og 2024 flatet veksten ut, med henholdsvis 449 og 206 nye stillinger i privat sektor.

Også offentlig sektor har bidratt betydelig til sysselsettingsveksten, med 10 701 nye stillinger fra 2008 til 2024. Veksten har vært særlig tydelig etter 2016, hvor 6 229 nye offentlige jobber ble opprettet, spesielt innen helse, utdanning og administrasjon. Dette har økt presset på formålsbygg og kontorlokaler i offentlig sektor. I 2024 var veksten beskjeden, med kun 79 nye stillinger. Samtidig har andelen offentlig ansatte vært fallende siden 2020, og utgjorde ved utgangen av 2024 39,29 prosent.

Kilde: SSB tabell 13470

Bryter vi ned sysselsettingen per sektor i Trondheim fra 2008 til 2024 ser vi en sterk vekst i offentlig sektor og kunnskapsbaserte tjenester. Helse- og sosialtjenester alene står for over 6 400 nye sysselsatte, etterfulgt av undervisning (+3 363) og offentlig administrasjon, forsvar og sosialforsikring (+2 559). Også teknisk tjenesteyting, eiendomsdrift og informasjon og kommunikasjon har hatt sterk vekst, noe som underbygger den økende etterspørselen etter kompetanseintensive tjenester. Flere tradisjonelle næringer viser derimot negativ utvikling. Industri har hatt en nedgang på 974 sysselsatte, mens varehandel og transport har mistet henholdsvis 766 og 317 stillinger. Dette peker mot et tydelig strukturelt skifte i Trondheims næringsliv – fra produksjons- og handelsbaserte næringer til tjenester, helse og teknologi.

I årene fremover vil sentrale strategiske kunnskapssatsninger påvirke både eiendomsmassen og næringsgrunnlaget i Trondheim. Byutviklingsprosjektet Nyhavna, som av flere har blitt kalt Norges «Silicon Harbor», er et konkret eksempel, der 18 ledende aktører innen havteknologi og autonomi samarbeider for å skape en teknologisk klynge i verdensklasse. Norion og Eiendomsmegler 1 Midt-Norge er valgt som samarbeidspartner for utviklingen av det som omtales som det største byutviklingsprosjektet i Trondheim på svært lang tid. Prosjektet blir ofte sammenlignet med havneprosjektet Bjørvika i Oslo.

Samtidig satses det stort på utdanning og forskning i Trondheim. Et viktig eksempel er Norsk havteknologisenter, som etableres på Tyholt. Her skal NTNU og SINTEF sammen utvikle verdensledende laboratorier og testfasiliteter. Senteret blir på rundt 45 000 kvadratmeter og vil erstatte dagens marintekniske senter. Totalkostnaden er beregnet til cirka 10 milliarder kroner, fordelt omtrent likt mellom bygg og teknisk utstyr. I tillegg er NTNU og Statsbygg i gang med Campussamlingen, der målet er å samle universitetets fagmiljøer tettere og styrke koblingen mellom forskning, utdanning og næringsliv. Prosjektet binder sammen Gløshaugen med områdene rundt Kalvskinnet og Elgeseter, og skal legge til rette for mer tverrfaglig samarbeid og bedre bruk av byens arealer. Campussamlingen vil ikke bare gi NTNU nye lokaler, men også bidra til byutviklingen i Trondheim som helhet, ved å redefinere hvilke områder som blir attraktive for boliger, handel, kontor og annen næring.

Finansiering

Rentekurven peker nedover, og økt konkurranse samt lavere fundingkostnader har presset marginene.

Kilde: Sparebank 1 SMN, Macrobonds

I løpet av det siste året har utviklingen i både styringsrenten og korte markedsrenter signalisert et tydelig vendepunkt fra en periode med kraftig renteoppgang og markedsuro til en mer balansert og forutsigbar pengepolitisk situasjon. Etter at Norges Bank hevet styringsrenten til 4,50 % i desember 2023, lå renten flatt helt til i juni i år – da det første kuttet «på en evighet» omsider materialiserte seg.

Ved inngangen til 2025 var det delte meninger blant makroøkonomer om hvorvidt det var grunnlag for rentekutt i løpet av første kvartal. Mars ble da ansett som det mest sannsynlige tidspunktet. Da kuttet uteble, ble forventningene skjøvet ytterligere frem i tid, og før rentemøtet i juni ble et rentekutt av mange sentrale makroøkonomer betraktet som lite sannsynlig. Norges Banks beslutning om å redusere styringsrenten til 4,25 % kom derfor noe overraskende på markedet, og markerte (forhåpentligvis) innledningen på en ny fase i pengepolitikken. Beslutningen ble særlig positivt mottatt i de mest rentefølsomme næringene som eiendom, samt bygg og anlegg.

I etterkant av rentemøtet i juni har det etablert seg en utbredt forventning i markedet om ytterligere lettelser i løpet av høsten, med ett kutt i september og muligens ett i desember. Som nevnt innledningsvis har sentralbanken tydelig understreket at fremtidige rentebeslutninger vil avhenge av utviklingen i kjerneinflasjonen og kronekursen.

Parallelt med utviklingen i styringsrenten har 3M NIBOR falt, fra nivåer nær 4,75 % ved årsskiftet til 4,34 % ved utgangen av juni. Differansen mellom NIBOR og styringsrenten gjenspeiler fremtidsutsiktene i rentemarkedet, samt risikopåslaget og likviditetspremien i pengemarkedet. En lavere differanse indikerer at bankene i mindre grad priser inn risiko ved kortsiktig finansiering seg i mellom, og at tilliten til pengepolitikken og de økonomiske utsiktene er styrket. I praksis innebærer dette at styringsrenten i større grad får direkte gjennomslag i markedsrentene, og dermed styrker effekten av de pengepolitiske tiltakene.

Basert på markedets forventninger til 3M NIBOR, indikeres det en nedgang fra dagens nivå på 4,34 prosent til omtrent 3,60 prosent innen juli 2026. Deretter ventes ytterligere ett rentekutt innen juli 2027, før rentekurven gradvis peker svakt oppover på lengre sikt. Med andre ord forventer markedet i skrivende stund at vi har en styringsrente omkring 3,2 – 3,4 prosent om ett år og 3,0 – 3,2 om to år med forutsetning om et NIBOR-påslag mellom 20 og 40 basispunkter over styringsrenten.

Kilde: Sparebank 1 SMN, Macrobonds

Gjennom 2025 har SWAP-rentene beveget seg gradvis nedover etter en lengre periode med høye nivåer. 2-års swaprenten har falt fra rundt 4,5 prosent ved inngangen til året til rett over 4,0 prosent ved utgangen av juni. 5- og 10-års swaprentene har fulgt samme trend, og ligger per starten av juli omkring 3,85 til 3,90 prosent.

Historisk sett ligger rentene fortsatt på et høyt nivå sammenlignet med perioden 2015–2021, hvor rentene i stor grad befant seg mellom 1 og 2,5 prosent. Dagens nivåer er likevel lavere enn de kortsiktige toppnivåene vi så på slutten av 2023, og utviklingen indikerer at markedet nå priser inn en mer moderat renteutvikling. Det er spesielt den kortsiktige renten (2-årig swap) som har falt tydelig, noe som skyldes junikuttet, samt markedsforventningene om at det vil komme flere kutt den kommende to-års-perioden. Samtidig er «baksiden av medaljen» at det implisitt ligger en forventning i markedet om lavere økonomisk vekst og dermed potensielt et mer krevende leiemarked.  

Kilde: Sparebank 1 SMN, Macrobonds, UNION Bankundersøkelse. Samlet finansieringskostnad tilsvarer 5y SWAP + bankmargin.

Lånemarginer

UNION sin bankundersøkelse for 2. kvartal viste at gjennomsnittlig bankmargin på et gjengs engasjement (omtalt som: «tyngden av nye lån») med 50 prosent belåning og 3-års løpetid på kontor i Oslo, hadde en margin på 181 punkter. Snittet av de beste engasjementene lå ifølge undersøkelsen på 132 punkter («ekstremcaset»). Dette tilsvarer et fall omkring 60 punkter siden siste margintopp i tredje og fjerde kvartal 2023. Marginfallet skyldes ifølge bankundersøkelsen til UNION og utlånsundersøkelsen til Norges Bank økt konkurranse og lave fundingkostnader inn til bankene.

Til tross for at UNION sin bankundersøkelse omhandler kontor i hovedstaden, er observasjonene gjenkjennbare i Trondheimsmarkedet. I vår dialog med både bank- og eiendomsaktører opplever vi at «normalmarginen» for en maksimalt belånt næringseiendom ligger mellom 170 og 200 punkter, med absolutt laveste margin omkring 120 punkter. Som en følge av høyere kjøpsyielder tillates det noe høyere LTVer på kjøp i Trondheimsmarkedet sammenlignet med Oslo.

Dersom vi legger til grunn en 5-årig SWAP-rente per 30.06.2025 på 3,77%, og marginen til «tyngden av nye utlån» gir dette en all-in lånekostnad på omtrent 5,5 prosent, noe som tilsvarer en nedgang på hele 130 punkter fra toppen, vist i figuren over.

Fallende marginer i bankmarkedet underbygges av, og skyldes delvis, trendene vi ser i obligasjonsmarkedet. Utstedte obligasjoner blant større, solide eiendomsaktører som Olav Thon Eiendomsselskap ASA (OLT) og Bane Nor Eiendom AS (BNORE), har falt med tilsvarende takt som i bankmarkedet (og fundingkostnaden til bankene). For utvalgte obligasjoner med 3M NIBOR basisrente har marginen til OLT falt 54 punkter fra 1,55% i Q1-2024 til , og 1,01% i siste utstedelse 06.02.2025. For BNORE har tilsvarende margin falt 33 punkter fra 1,15% i Q2-2023 til 0,82% i Q1-2025. Innholdet i obligasjonene gjør at vi anser de som sammenlignbare til tross for marginalt forskjellige obligasjonsvilkår.

Kilde: Euronext, Nordic Trustee – ISIN: NO0013167072, NO0013470583, NO0012929605 og NO0013462077

Transaksjonsmarkedet

Fremtidstro, delsalg og selektivitet beskriver transaksjonsmarkedet i Trøndelag første halvår.

Transaksjonsaktiviteten i Trøndelag har holdt et solid nivå gjennom første halvår, med et samlet volum på om lag 3,5 mrd. Aktiviteten var relativt jevnt fordelt mellom første og andre kvartal, med henholdsvis 1,7 og 1,8 mrd. Volumet fordelte seg på 15 transaksjoner over 50 mill., i tillegg til to transaksjoner rett under. Selv om aktiviteten ligger under det ekstraordinære nivået fra første halvår 2024, er volumet over det vi betegner som et normalår, både målt i antall transaksjoner og verdi.

Transaksjonsmarkedet preges fortsatt av selektive kjøpere, og etterspørselen er fortsatt størst for prime-objekter eller eiendommer med lang, solid kontantstrøm og «value add». Antallet kjøpere med gjennomføringsevne er kraftig innsnevret sammenlignet med 2021/2022, men de som er i kjøpsmodus opptrer med tydelig beslutningskraft dersom rett objekt tilbys.

Fremtidig transaksjonsaktivitet vil avhenge av utviklingen i markedsbetingelsene, men gjennom 2023 og 2024 har Trøndelag etter vårt syn fremstått som robust og langsiktig. En medvirkende årsak til stabiliteten ligger i eiersammensetningen. Trondheim har en snever og konsentrert eierstruktur, særlig i sentrumsområdene, hvor eiendommer i stor grad kontrolleres av kapitalsterke, langsiktige eiere med svært høy terskel for å gjennomføre salg. Utenfor sentrum domineres derimot markedet av spesialiserte aktører innen arealkrevende eiendom, med tilsvarende filosofi. Dette bidrar til høy stabilitet og lav omløpshastighet, men også lavere likviditet, spesielt i et marked hvor etterspørselen fra eksterne i stor grad rettes mot eiendommene som ligger i nettopp de nevnte porteføljene.

Vi må likevel nyansere markedsbildet noe. Selv om antall transaksjoner og samlet volum gir inntrykk av et historisk sterkt marked, har andelen delsalg og interne transaksjoner økt, både i 2024 og i 2025. Dette inkluderer blant annet restruktureringer, eierskifter mellom tilknyttede selskaper og transaksjoner uten bred markedsprosess. Slike handler påvirker statistikken, men reflekterer i begrenset grad markedsmessig etterspørsel eller prisdannelse. Korrigert for denne typen aktivitet er vår «megler-feeling» at markedet fremstår noe svakere enn et typisk «normalår», men samtidig at vi er godt forbi bunnen av markedet.

Våre prognoser for transaksjonsmarkedet fremkommer i siste avsnitt – «prognoser».

Usensurert transaksjonsfordeling fordelt på segment vil presenteres i sin helhet i halvårsrapporten for andre halvår grunnet et høyt antall konfidensielle transaksjoner i første halvår.

Segmentfordeling

Utviklingseiendom har vært det dominerende segmentet i første halvår, både innen bolig og næring. Blant gjennomførte handler i første halvår finner vi flere utviklingseiendommer, herunder Trym sin andel i Brøset Nord som ble solgt til NREP. Totalt har vi logget åtte transaksjoner over 50 mill. i utviklingssegmentet.

Ferdigutviklet eiendom innen kontor, handel og logistikk – som tradisjonelt har vært sterke segmenter – har hatt lavere aktivitet. Det er derimot liten grunn til å tolke dette som et uttrykk for svak etterspørsel, da fraværet av transaksjoner i stor grad skyldes begrenset tilbud snarere enn lav investorinteresse.

Av arealkrevende eiendommer er det registrert totalt fire transaksjoner over 50 mill. i første halvår. Blant annet ble Kvithyllvegen 193 på Rissa solgt til Asset Buyout Partners i andre kvartal. I tillegg ble en sentralt beliggende kombinasjonseiendom på Heggstadmoen omsatt til en lokal aktør for om lag 90 mill. Samlet verdi av alle transaksjoner i segmentet er i underkant av 500 mill.

En eiergruppering med Agri Eiendom som største eier, har solgt syv storhandelseiendommer, hvorav seks er kjøpt av Ragde Eiendom og én er overtatt av E.A. Smith med partner gjennom en forkjøpsrett. To av eiendommene ligger i Trøndelag: Fjæraveien 50 i Ørland, utleid til Felleskjøpet, og Havnevegen 22 i Hommelvik, utleid til Bygger’n. De øvrige fem eiendommene, som ligger utenfor Trøndelag, er ikke medregnet i vårt volumgrunnlag og omfatter tre handelsbygg på Tynset utleid til Felleskjøpet, Byggmakker og Europris, samt på Rognan og i Volda.

Transaksjonene underbygger en sterk pågående investorinteresse for nye, arealeffektive storhandelseiendommer med robuste, nasjonale leietakere og lange kontantstrømmer. Samlet eiendomsverdi i nevnte transaksjoner, ligger et lite stykke nord for 300 mill. med leieinntekter på ca. 25 mill. i året. Yielden i transaksjonene samsvarer godt med det vi opplever at kjøpere er villige til å betale for gode «Big Box»-eiendommer utenfor de aller mest omsetningsintensive beliggenhetene.

Vi har logget tre transaksjoner innen kontor og sentrumshandel over 50 mill. Til tross for relativt få transaksjoner i sentrumssegmentet i første halvår, forventer vi at det for alvor vil gjøre comeback i volumet for andre halvår og gjennom 2026 med flere større transaksjoner. Vi er kjent med både direkteprosesser og gode objekter som skal i markedet. De mest kapitalsterke kjøperne i markedet har kontor i Trondheim høyt oppe på ønskelisten, både grunnet sneverheten i markedet, forventninger om leieprisvekst og av regionale diversifiseringshensyn.

Også boligutleie har vært relativt fraværende i første halvår med kun en transaksjon over 50 mill. Norion Næringsmegling bisto på tampen av 2024 Nordvik-familien med salget av NOBA-porteføljen. Kjøperne var Bolig Norge og MGM Eiendom – eid av hhv. den svenske eiendomsgiganten Balder og Witzøe-familien (50%). Transaksjonen er ikke inkludert i 2025-volumet, men gir en god pekepinn på betalingsviljen for sentrale boligporteføljer i dagens marked. Prosessen ble gjennomført som et lukket salg mot et begrenset antall investorer, og fem aktører valgte å legge inn bud på solide nivåer. Porteføljen bestod av bygårder med gjennomgående lave kontraktsleier sett opp mot markedsleie og mulig salg til sluttbrukere («slakteverdi»).

Vi opplever videre økt aktivitet i «normalsegmentet» fra 100–500 millioner kroner, sammenlignet med 2023 og 2024. Vi har allerede passert fjoråret og er på 2,7 gangeren av 2023. Dette kan indikere at enkelte kjøpere – den typiske «normalkjøperen» – igjen er i markedet, og at det er grunnlag for økt aktivitet i dette midtsegmentet av markedet. Den typiske kjøperen i dette intervallet i Trondheim er lokale eiendomsaktører som befinner seg mellom de store finansielle aktørene, som har dominert markedet de siste to årene, og de mindre eiendomsaktørene og egenbrukerne. Vår oppfatning er at den økte aktiviteten i dette segmentet i stor grad skyldes økt optimisme og et utlånsvillig finansieringsmarked.

Yielder

For arealkrevende eiendom viderefører vi prime-yield-estimatet vårt på 6 prosent – underbygget av bla. Hofstadveien 14-16 som ble solgt i 2024. Eiendommen hadde en 14,5 års WAULT på Triple Net-kontrakt, og en leie under 1 000 kr/kvm, noe som ga objektet høy interesse og både lokale og nasjonale budgivere.

For sekundæreiendommene opplever vi betalingsvillighet på yielder mellom 7 og 8 prosent. Vi opplever den samme betalingsvilligheten for storhandelseiendommer, med mindre beliggenheten (og dermed omsetningen) kan tillate yielder ned på seks-tallet. Med dagens finansieringsbetingelser tillater kjøpsyielder over 6,5 prosent en belåning omkring 70 prosent, og gir en fornuftig avkastning (~ 12% IRR) og positiv kontantstrøm fra første år i de aller fleste caser – noe som trekker særlig interessen fra tilretteleggere og syndikater mot lager/logistikk og storhandel.

Fjorårets store kontortransaksjoner – Entra-porteføljen, Residencekvartalet og Trondheimsporten 2 – har bidratt til å underbygge vårt prime yield-estimat på 5,50 prosent. Dette opplever vi også i markedsdialogen er konsensus for hva de 5% beste eiendommene i Trondheim (på markedsmessig leie) vil kunne handles til. For sekundæreiendommene ser vi at man gjerne må opp på yielder mellom 6,5 og 8 prosent for å oppnå reell interesse. Vi opplever at betalingsvilligheten for hotell er lik som for kontor, men dette segmentet står for kun 3 prosent av det totale transaksjonsvolumet siden 2014, og referansegrunnlaget er dermed begrenset.

For boligeiendom opplever vi et todelt marked, basert på om eiendommene har «slakteverdi» og/eller underleie. Direkteyielden i NOBA-transaksjonen som Norion gjennomførte i 2024 var med markedsmessige forutsetninger godt nede på 4-tallet. Yielden ble betydelig presset ned av slaktepotensialet i porteføljen. For rene utleiecase uten betydelig slakteverdi og/eller oppside i leiene, ligger betalingsvilligheten i markedet for sentrumsnære gårder mellom 6 og 7 prosent. For de aller beste boligutleie-eiendommene (+500 MNOK) tror vi man i markedsmessige transaksjonsprosesser kunne kommet ned på yielder rundt 5,00 til 5,25 prosent grunnet høy interesse fra egenkapitalkjøpere og internasjonale aktører.

Transaksjonsyield basert på markedsmessige eierkostnader og leienivå for ledige arealer. Transaksjoner med utviklingspotensial er filtrert ut, og konfidensielle transaksjoner er fjernet fra utvalget.

Kontor

Nøkkeltall for kontor

Hvordan bruke kartet?

Leiepriser

Leieprisene for kontorlokaler i Trondheim har fortsatt å øke i første halvår, men tempoet i veksten ser nå ut til å avta etter flere år med markant oppgang. Dette skyldes i hovedsak mer stabile kostnadsnivåer og en økende prisfølsomhet blant leietakere, som i større grad prioriterer kostnadskontroll. Tendensen er særlig tydelig utenfor sentrumskjernen og i bygg med lav standard eller manglende oppgraderinger og fasiliteter.

Leieprisveksten de senere år har vært drevet av ferdigstillelse av nybygg i premiumsegmentet, spesielt i sentrumskjernen. Dette innebærer at prisbildet til en viss grad har vært objektsdrevet snarere enn bredt markedsdrevet. Nyere prosjekter med høye kapitalkostnader (CAPEX) vil fortsatt kunne løfte prisnivået for toppsegmentet, men vi observerer nå at den gjennomsnittlige leietakers betalingsvillighet nærmer seg et metningspunkt. Det forventes derimot en gradvis reduksjon i differansen mellom leieprisene for nybygg og nyere, men sekundære bygg.

Vi vurderer at nesten nye kontorbygg på attraktive, sentrale lokasjoner vil kunne bli leieprisvinnerne i årene fremover. Dette begrunnes med at den opplevde kvalitetsforskjellen mellom disse eiendommene og nybygg ofte ikke forsvarer en leiepremie på 30–40 prosent, slik den fremstår i dag – en differanse som i stor grad er et resultat av økte byggekostnader og høyt CAPEX-nivå. Et strukturelt problem er imidlertid at tilgangen på arealer innenfor denne kategorien er svært begrenset. Den lave ledigheten innebærer at leieprisjusteringen ikke nødvendigvis vil materialisere seg umiddelbart i form av målbare utslag i markedsleiene, men snarere utvikles gradvis etter hvert som slike lokaler frigjøres. På sikt kan dette bidra til en omfordeling av etterspørsel og en utflating av leieprisdifferansen mellom nybygg og nyere, moderne bygg i etablerte sentrumsområder.

Tall fra Arealstatistikk viser at leienivåene har økt jevnt på tvers av alle kategorier siden andre halvår i fjor. I toppsegmentet steg leieprisen fra 3 100 til 3 350 kr/kvm. Kategori B økte til 2 600 mens Kategori C og D økte til hhv. 2 070 og 1 520 kr/kvm. Siden 2020 har Kategori A økt med 36 prosent, mens Kategori B, C og D har økt omtrent 30 prosent. Veksten er drevet av høy etterspørsel, betydelig økt CAPEX og økte krav til kvalitet, fleksibilitet og bærekraft blant leietakerne.

Midtbyen har de høyeste leienivåene i byen. Toppleien ligger på 3 600 kr per kvadratmeter, mens normalleien varierer mellom 2 400 og 3 000 kr per kvadratmeter. Den høyeste observerte leien er 4 100 kr per kvadratmeter. Et fåtall eiendomsaktører kontrollerer store deler av kontormassen, noe som – i kombinasjon med lav ledighet – bidrar til å skape et utleiers marked.

Rehabiliteringen av Britannia Hotel, samt etableringen av kulturelle landemerker som Hjorten Teater og Posten Moderne, har ytterligere styrket Midtbyens posisjon som en attraktiv kontordestinasjon, og markert området som byens tydelige «prime location». Samtidig er både strukturen og attraktiviteten i området i endring, noe som bidrar til å gjøre Midtbyen mer åpen og tilgjengelig for alle – blant annet gjennom oppgraderte/nye veiter og takrestauranter som inviterer hele byens befolkning inn. Leietakermassen domineres av profilerte og prestisjebevisste aktører, som investeringsmiljøer, advokatfirmaer og rådgivere.

Solsiden, Brattøra og Nyhavna tilbyr moderne og sentrumsnære alternativer for større virksomheter med behov for fleksible og bærekraftige kontorløsninger. Toppleie er 3 200 kr/kvm, med normalleie mellom 2 200 og 2 800 kr/kvm. Området karakteriseres av nye, moderne kontorbygg med høy standard og god tilgjengelighet med nærhet til kollektivknutepunkt. Leietakermassen består av større kapitalmiljøer, konsulenter, advokater og lignende type virksomheter.

Området langs Elgeseter og Lerkendal – ofte omtalt som Sydkorridoren – har etablert seg som et attraktivt kontorområde med nærhet til NTNU, SINTEF, St. Olavs hospital og Midtbyen. Leienivåene er stabile, med en toppleie på 2 800 kr per kvadratmeter og normalleie mellom 2 200 og 2 600 kr per kvadratmeter. Leietakermassen består av store teknologiselskaper, kunnskapsbedrifter og offentlige aktører. Utviklingen av Campus NTNU har styrket områdets attraktivitet ytterligere, og mange leietakere etablerer seg allerede nå for å være i forkant av universitetsflyttingen og/eller fordi de samarbeider tett med forsknings- og utdanningsmiljøene i området.

Sluppen fremstår i dag som et av Trondheims mest moderne kontorområder. Etter en omfattende transformasjon har området utviklet seg til et attraktivt kontorcluster med energieffektive bygg og høy teknisk standard. Leienivåene er stabile, med en toppleie på 2 500 kr per kvadratmeter og normalleie mellom 2 000 og 2 400 kr per kvadratmeter. Det er videre observert enkeltkontrakter over 3 000 kr per kvadratmeter. Leietakermassen domineres av konsulentselskaper, energibedrifter og kunnskapsintensive virksomheter, som søker kvalitet, miljøprofil og nærhet til øvrige teknologimiljøer i byen.

Lade, Leangen, Grilstad og Ranheim utgjør til sammen det som gjerne omtales som Østaksen – en viktig vekstakse for næringslivet i Trondheim. Området har gjennomgått betydelig utvikling de siste årene og tilbyr i dag en kombinasjon av nybygg, rehabiliterte eiendommer og veletablerte næringsparker. Leienivåene er konkurransedyktige sammenlignet med mer sentrale deler av byen, med en toppleie på 2 400 kr per kvadratmeter og normalleie i intervallet 1 600 til 2 200 kr per kvadratmeter. Leietakermassen i Østaksen variert, og spenner fra teknologiselskaper og konsulenter til logistikkaktører og offentlige etater. Området fremstår som et attraktivt alternativ for bedrifter som vektlegger kostnadseffektivitet, arealtilpasning og god infrastruktur.

Omfattende boligutvikling langs Østaksen bidrar til å styrke områdets attraktivitet også for næringsvirksomhet. Lade, Leangen, Grilstad og Ranheim har de siste årene vært blant Trondheims viktigste vekstområder for boligbygging. Store boligprosjekter og fortetting nær kollektivknutepunkter har gitt området en tydelig urbaniseringstrend, med økt befolkningstetthet og større lokal etterspørsel etter varer og tjenester. En trend vi tror vil fortsette.

Omkjøringsvegen og Tunga utgjør et viktig næringsområde øst i Trondheim, og tiltrekker seg særlig aktører innen lett industri, teknologivirksomhet og større leietakere med kombinerte behov for kontor, lager og produksjon. Et godt eksempel er Autronica, som har etablert seg i Bromstadvegen 59 med formålstilpassede lokaler. Området skiller seg ut med noe rimeligere leiepriser sammenlignet med mer sentrale deler av byen. Toppleie ligger på 2 200 kr per kvadratmeter, mens normalleien varierer mellom 1 500 og 2 000 kr per kvadratmeter. Den konkurransedyktige prisstrukturen, sammen med god tilgjengelighet via hovedveinettet, gjør området attraktivt for virksomheter med arealkrevende eller driftsintensive behov.

Trondheim Innovation Center, som ligger i samme akse, representerer en annen type næringsaktivitet. Senteret retter seg mot teknologibaserte oppstartsbedrifter og FoU-virksomhet, og fungerer som en koblingsarena mellom næringsliv, innovasjonsmiljøer og akademia. Dette bidrar til å øke den faglige bredden i området og gir grunnlag for videre utvikling av kunnskapsintensiv næring også utenfor de mest etablerte kontorområdene.

Tiller og Heimdal har de mest kostnadseffektive kontorleiene i byens næringsmarked. Toppleie ligger på 2 000 kr per kvadratmeter, mens normalleie typisk varierer mellom 1 400 og 1 800 kr per kvadratmeter. Dette gjør området særlig attraktivt for prisbevisste aktører med behov for større arealer. Området preges av eldre flerbrukerbygg, ofte med god parkeringsdekning og enkel adkomst via hovedveinettet. Dette gjør det velegnet for virksomheter med logistikkbehov, lagerfunksjoner eller regional operasjon. Leietakermassen består i stor grad av aktører med lokalt eller regionalt nedslagsfelt, som verdsetter tilgjengelighet og funksjonalitet fremfor den mest sentrale beliggenheten.

Utleieaktivitet

Kilde: Arealstatistikk

Utleiemarkedet i Trondheim hadde høy aktivitet i perioden 2019 til 2022, med et høyt antall signerte kontrakter. Hvert år ble det inngått mellom 150 og 170 nye avtaler, og det samlede arealet lå jevnt mellom 100 000 og 120 000 kvm. Aktiviteten toppet seg ut i 2022, da markedet nådde et toppnivå med 160 kontrakter fordelt på over 163.000 kvadratmeter.

Etter 2022 har aktiviteten i leiemarkedet kommet tilbake til et mer normalt nivå, med lavere fallende signeringstakt i både 2023 og 2024. Dette reflekterer ikke nødvendigvis en markant nedkjøling, men heller et marked i balanse. Mange leietakere har vært avventende, enten som følge av strategisk omstilling, generell usikkerhet eller fordi utløpene deres fortsatt ligger noen år frem i tid.

Samtidig ser vi et tydelig skille i hvordan ulike grupper forholder seg til neste kontraktsfase. Leietakere som sitter i relativt nye bygg viser stor vilje til å reforhandle sine nåværende avtaler, så lenge beliggenheten fortsatt er god og bygget holder tilfredsstillende teknisk og funksjonell standard. På den andre siden har leietakere som nærmer seg slutten av andre kontraktsperiode i større grad begynt å orientere seg mot helt nye og mer moderne lokaler. De søker bygg som møter dagens krav til bærekraft, fleksibilitet og arealeffektivitet, og gjerne også kvaliteter som sjeldent lar seg oppnå gjennom oppgradering av deres eksisterende arealer.

Utløpsprofiler

Utløpsdata for leiekontrakter i Trondheim fra Arealstatistikk viser at en betydelig andel store avtaler nærmer seg forfall. I både 2027 og 2028 vil det utløpe mellom 60 000 og 67 000 kvm kontorareal årlig i segmentet over 2 000 kvm. Dette betyr at flere store leietakere vil nå et beslutningspunkt omtrent samtidig, noe som forventes å utløse økt søkeaktivitet allerede i løpet av det kommende året.

Det er gjerne disse større leiekontraktene som danner grunnlaget for nybygg. For at det skal være økonomisk og markedsmessig bærekraftig å tilføre nye prosjekter til markedet, er det avgjørende at de store leietakerne er villige til å flytte. Mange av de sitter i bygg som ble oppført for ti til tretti år siden, og som i økende grad ikke møter dagens krav til teknisk standard, miljøprestasjon og fleksibilitet. Samtidig er ledigheten i nesten nye bygg svært lav, noe som betyr at det er få reelle alternativer innen eksisterende bygningsmasse.

Dette øker sannsynligheten for at større leietakere vil søke mot helt nye prosjekter, der de kan få tilpassede løsninger og en mer fremtidsrettet kontorhverdag. Denne dynamikken åpner et tydelig rom for nybygg. Lav signering de siste årene, kombinert med det markante presset fra store utløp i 2027 og 2028, skaper et behov for nye kontorlokaler innen få år. Prosjekter som allerede er ferdigregulert og som kan realiseres raskt, vil ha et klart fortrinn.

Ledighet

Ved utgangen av første halvår 2025 er det registrert 121 870 kvm kontorareal i Trondheim kommune som enten er umiddelbart ledig eller forventes ferdigstilt innen de neste 12 månedene. Dette utgjør en markant økning sammenlignet med nivåene i perioden 2021–2024, og bringer ledigheten tilbake rett i underkant av toppnivåene mellom 2018–2020. Etter flere år med lav eller stabil ledighet ser vi nå en tydelig oppbygging i tilbudssiden, som følge av høy tilførsel av nybygg kombinert med store offentlige fraflyttinger og et noe mer avventende leietakermarked i enkelte segmenter. 12-måneders ledigheten var ved H2 2024 estimert til 100 672 kvm og 3-måneders ledigheten var 83 672 kvm, tilsvarende hhv. 6,0 og 5,1 prosent.

Ledige kontorarealer i Trondheim kommune 12 mnd frem i tid.

Ledigheten er geografisk skjevfordelt. Spesielt i Randsone Øst og Tunga/Omkjøringsvegen har ledigheten økt betydelig som følge av fraflytting av større offentlige leietakere tilknyttet NTNU. Disse utflyttingene har utløst betydelig tomgang på kort tid og bidrar i stor grad til økningen i totalledigheten.

Randsone Øst peker seg spesielt ut, med blant annet Jonsvannsveien 82, der hele 10 000 kvm står ledig. Totalt er det registrert 18 511 kvm ledig kontorareal i området – det høyeste nivået siden 2014. Med en estimert total kontormasse på 76 000 kvm gir dette en ledighet på 24,2 %. Området har tradisjonelt hatt få større leietakere og lite nybygging, noe som gjør det særlig sårbart for utflytting. Gitt begrenset etterspørsel fra private aktører, kan det ta tid å absorbere disse arealene.

Tilsvarende ser vi en økning i ledigheten i Tunga/Omkjøringsvegen, hvor 18 847 kvm nå står ledig. Dette tilsvarer 17,9 % av den totale kontormassen på anslagsvis 105 000 kvm. Hovedforklaringen er at Tungasletta 2 har blitt fraflyttet. Til tross for god tilgjengelighet og nærhet til hovedfartsårer, har området historisk vært dominert av offentlig virksomhet og mer arealkrevende formål. Vi tror pågående fortetting og offentlige/private utviklingsprosjekter i området kan på sikt bidra til gradvis reabsorpsjon av ledige arealer, og et forventet normalnivå innen en femårsperiode.

I kontrast til dette har sentrale områder som Midtbyen, Solsiden, Nyhavna og Brattøra fortsatt lav ledighet. Til sammen har disse områdene en samlet kontormasse på omtrent 614 000 kvm, med kun 20 013 kvm ledig – tilsvarende en ledighet på 3,3 %. Etterspørselen etter arealer i disse bydelene er stabil og høy, spesielt blant leietakere med krav til profilering, kollektivdekning og nærhet til bymessige kvaliteter. Moderne bygg og godt etablerte næringsmiljøer gjør disse områdene særlig attraktive for større virksomheter. Blant annet har Nye Trondheim S på Brattøra har oppnådd god utleiegrad med solide motparter, og leiepriser langt over resterende bygg langs «Brattøra-rekka».

Sydkorridoren og Sluppen er kontorområder i vekst, med en samlet kontormasse på rundt 450 000 kvm. Ledigheten er nå 27 056 kvm, tilsvarende 6,0 %, og har vært fallende over tid. Områdene kjennetegnes av moderne bygningsmasse, fleksible løsninger og god tilrettelegging for samlokalisering og innovative virksomheter. God parkerings- og kollektivdekning, nærhet til kunnskapsaksen og noe lavere leienivå enn i sentrum bidrar til å gjøre området attraktivt for et bredt spekter av større aktører – noe signerte kontrakter i Nye Teknostallen underbygger.

Tiller og Heimdal har over tid hatt den høyeste ledigheten i Trondheim. Med en total kontormasse på 98 000 kvm og 22 074 kvm ledig, utgjør ledigheten 22,5 %. Områdene preges av eldre bygningsmasse, lav etterspørsel, avstand til sentrum og begrenset kollektivtilbud. Likevel kan områdene være aktuelle for arealkrevende, bilbaserte eller prisfølsomme virksomheter – særlig dersom besitterne i områder er villige til å oppgradere i tråd med dagens leietakerkrav.

Hvordan ser bilde ut for arealer som er helt klare for innflytting?

Ledige kontorarealer i Trondheim kommune 3 mnd frem i tid.

Ser man på kontorarealer som er klare for innflytting innen de neste tre månedene, er det per første halvår 2025 registrert cirka 102 000 kvm ledig areal. Dette er en økning fra 80 000 kvm per andre halvår 2024. Økningen skyldes i hovedsak utflytting fra større offentlige leietakere, blant annet i Jonsvannsveien 82 og Tungasletta 2, samt ferdigstillelse av nye kontorprosjekter i andre halvår.

Utover dette har det vært relativt stabile forhold i etterspørselen, og det er ikke observert vesentlige endringer i attraktivitet mellom bydelene. Differansen mellom 3- og 12-måneders ledigheten reflekterer i stor grad fremtidige ferdigstillelser av nye kontorbygg, som samtidig utløser sekundær ledighet ved at eksisterende arealer fristilles.

I et marked der sysselsettingsveksten har flatet ut, ser vi noe redusert behov for netto tilvekst av kontorarealer sammenlignet med tidligere normalår. Mange leietakere velger å flytte til nyere og mer funksjonelle lokaler, noe som fører til økt tomgang i eldre bygningsmasse. Særlig utenfor de mest attraktive beliggenhetene oppleves det som lite lønnsomt å rehabilitere eldre bygg, ettersom investeringsbehovet ofte står i misforhold til den leien markedet er villig til å betale. Vi opplever at leietakere utenfor sentrum foretrekker nyere kontorbygg fremfor oppgraderte eldre alternativer, gitt at leienivået er på noenlunde samme nivå.

Selv om kontormarkedet opplever en viss kortsiktig avkjøling, tilsier det begrensede nybyggvolumet at ledige arealer gradvis vil reabsorberes over tid. Det er få kontorprosjekter med planlagt ferdigstillelse i perioden 2026–2028, noe som innebærer lav tilførsel av nytt areal i årene fremover. Denne begrensede nybyggaktiviteten kan isolert sett bidra til å redusere ledigheten og gjenopprette bedre balanse i markedet, forutsatt at etterspørselen forblir stabil.

Prosjekter

Vi tror at leietakeraktiviteten vil øke betydelig de neste to til tre årene. Våre observasjoner indikerer at markedet forbereder seg på en ny fase med høyere fart og flere parallelle søkeprosesser, særlig med tanke på den store bølgen av kontraktsutløp som kommer i 2027 og 2028. For leietakere betyr dette økt valgfrihet på kort sikt. For gårdeiere og utviklere øker presset på å levere riktig kvalitet – ettersom det blir stadig tydeligere hvilke arealer markedet faktisk er villig til å betale for.

I 2025 ser vi den høyeste tilførselen av nye kontorkvadratmeter på flere år i Trondheim. Totalt ferdigstilles 54 000 kvm netto kontorareal, fordelt på tre store prosjekter: Nye Teknostallen med 30 000 kvm, Holtermanns veg BT3 med 13 000 kvm og Nye Trondheim S med 11 000 kvm.

Fra 2026 og utover er tilførselen av kontorarealer i Trondheim betydelig lavere enn i 2025. I 2026 er det planlagt ferdigstillelse av prosjektet Nye Trondheim Torg, med et areal på 5 500 kvm. Prosjektet er leid ut i sin helhet til Trondheim kommune, og vil således frigjøre deres midlertidige arealer i Holtermanns veg i markedet.

I 2027 har vi kun registrert et kontorprosjekt, der vi estimerer ca. 2 100 kvm tilført areal. Etter 2027 består tilførselen utelukkende av prosjekter som enda ikke er bekreftet, men som vi antar har moderat sannsynlighet for at vil bli ferdigstilt. I 2028 har vi estimert 10 000 kvm fordelt på to prosjekter. I 2029 øker volumet til 29 500 kvm gjennom flere utviklingsinitiativ, og i 2030 er ytterligere 25 000 kvm planlagt. I 2029 og 2030 anser vi det påregnelig med ferdigstillelse av store, særdeles flotte kontorbygg som bla. Klokkesvingen og Transittkaia, som vil bidra til å sette nye standarder for leiepriser i deres respektive områder.

Samlet tilførsel i perioden 2026 til 2030 er estimert til 72 100 kvm, hvorav 7 600 kvm har høy sannsynlighet og 64.500 kvm har moderat sannsynlighet. Dette reflekterer en lavere tilførsel enn den foregående 10-årsperioden, og indikerer at mange av de kommende prosjektene er avhengige av leietakere som er villige til å betale det et nybygg koster, og at regulatoriske avklaringer må komme på plass innen relativt kort tid.

Vi har videre kartlagt 54 000 kvm kontorareal som fortsatt er i tidligfase-stadiet, men som ligger som en arealbuffer dersom markedet skulle etterspørre det. Sannsynlig ferdigstillelse på disse er i 2029 eller senere. Dette gjør at tilførselen etter 2029 har rom for justeringer basert på utviklingen i etterspørsel, men at det frem til da vil tilføres svært lite nytt kontorareal i Trondheim.

Arealkrevende

Trondheim taper næringsareal til nabokommunene

Trondheim kommune står overfor en strategisk utfordring i arealpolitikken, særlig når det gjelder tilrettelegging for arealkrevende næringsvirksomhet. Stadig mer nybygging skjer i nabokommunene Malvik, Melhus og Orkland, noe som setter spørsmålstegn ved om kommuneplanens arealdel (KPA) dekker behovene for slike næringer. Dette gjelder både hvor mye areal som er tilgjengelig, og hvor godt egnet disse arealene faktisk er. Selv om tilført næringsareal har vært stabilt de siste 25 årene, viser tallene at Trondheim sin andel av igangsettingstillatelser har falt fra rundt 80 % til 50 %. Samtidig øker aktiviteten i nabokommunene.

Kilde: SSB tabell 05887 – frem til Q1 2025. Tre-års rullerende snitt. Kommuner: Trondheim (ink. Klæbu), Malvik, Melhus og Orkland. Følgende bygningstyper er inkludert: Fabrikkbygning, verkstedbygning, bygning for renseanlegg, bygning for vannforsyning, annen industribygning, lagerhall, kjøle- og fryselager, annen lagerbygning.

En sentral utfordring er at mange av arealene som er avsatt til næring i Trondheim, i praksis er lite egnet for lager og logistikk. Det skyldes blant annet krevende topografi, manglende infrastruktur, nærhet til boligområder og vanskelige reguleringsprosesser. Heggstadmoen, som er blant de mest aktuelle områdene for tungindustri og logistikk, er delvis båndlagt, noe som skaper usikkerhet for næringslivet.

Trondheim har satset tungt på fortetting og transformasjon i sentrumsområder. Dette fører til at tidligere næringsarealer omreguleres til boligformål, og det blir færre alternativer igjen for arealkrevende virksomhet. Dermed vender mange aktører seg mot nabokommuner som tilbyr rimelige, regulerte tomter med god tilgjengelighet. Fortettingsstrategien har utvilsomt klare fordeler, da den støtter en kompakt byutvikling og effektiv infrastrukturutnyttelse, en viktig årsak til at Trondheim har opprettholdt en svært sterk boligbyggingstakt. Likevel gjør den det vanskeligere for lager- og logistikkaktører å etablere seg i Trondheim. Hvis logistikknutepunktene bygges utenfor kommunen, vil kommunen potensielt miste sentrale nasjonale aktører.

Det er også uklart hvilken rolle Trondheim skal ha i den regionale logistikkstrukturen. Dagens arealstrategi har få mekanismer som skjermer arealer for arealkrevende virksomhet over tid, og flere attraktive områder er under press for omdisponering – uten gode erstatninger.

Leienivåer

Etterspørselen etter arealkrevende eiendom i Trondheim og omegn er stabil, med særlig interesse rettet mot moderne bygg i strategiske og logistikknære beliggenheter. God adkomst til hovedfartsårer og nærhet til transportknutepunkt vurderes som sentrale faktorer for for de aller fleste leietakerne som er i markedet. I tråd med markedets modning og profesjonalisering har kravene til bygningskvalitet økt, særlig når det gjelder teknisk standard, energieffektivitet og fleksibilitet for tilpasninger.

Markedet preges i dag av et økende tilbud og en mer selektiv etterspørsel, både når det gjelder ferdigstilte bygg og tilgjengelige tomtearealer. Det er i stor grad et leietakers marked, med ledig kapasitet i flere områder og en betalingsvilje som i praksis ser ut til å være begrenset til dagens toppnivåer, i området 1 600 – 1 800 kr/kvm. Samtidig krever nye prosjekter ofte leienivåer fra 2 000 kr/kvm og oppover for å være gjennomførbare, noe som har ført til en midlertidig brems i nybyggaktiviteten.

Flere av de sentrale besitterne i segmentet rapporterer om utfordringer med å tiltrekke seg leietakere som er villige til å betale det nivået som er nødvendig for å forsvare investeringskostnadene knyttet til nye bygg. Nye bygg har et betydelig sprang fra dagens leienivå i eksisterende lokaler, gjerne omkring det dobbelte. I tillegg finnes det nyere, nærmest ubrukte bygg i markedet som tilbys til leier i intervallet 1 200 – 1 400 kr/kvm, noe som ytterligere bidrar til å holde prisene nede og skaper økt konkurranse. Denne situasjonen legger betydelig press på utviklere og kan forsinke realisering av nye prosjekter, med mindre det foreligger sikre og langsiktige leietakerforhold.

Samlet sett fremstår markedet som selektivt og differensiert. Lokasjoner med strategisk beliggenhet og moderne bygningsmasse tiltrekker seg fortsatt betydelig interesse, men høyere byggekostnader og et mer prisbevisst leietakermarked legger press på leieprisene og gjør det krevende å realisere nye prosjekter uten betydelig forhåndsutleie. Videre utvikling i segmentet vil i stor grad avhenge av tilgangen på regulerte tomter, teknisk kvalitet i eksisterende bygg og den generelle kostnadsutviklingen i byggenæringen.

Markedssentiment

Investorundersøkelsen

Investorundersøkelsen er en markedsundersøkelse vi gjennomfører blant eiendomsaktører og investorer som opererer i det midt-norske næringseiendomsmarkedet, hvor formålet er å måle temperatur og forventninger i markedet. Eiendomsaktørene blir bedt om å se 12 måneder frem i tid, og vurdere hvordan posisjonen deres i dag vil utvikle seg gjennom perioden. Undersøkelsen ble i juni 2025 relansert med et videreutviklet spørsmålssett, og gir oss verdifull innsikt i hvordan aktørene ser på fremtiden. Dette gir ikke bare økt beslutningsgrunnlag for aktørene i markedet, men synliggjør også hvilke hinder markedet står overfor som kan være til begrensning for transaksjonsflyten man ønsker i et effektivt marked. Totalt besvarte 51 respondenter undersøkelsen, med en jevn fordeling mellom nasjonale og lokale aktører, og en miks av industrielle og finansielle aktører.

Resultatene fra første halvår viser at 54 prosent av aktørene i undersøkelsen ønsker å vekte seg opp det neste året, og at kun 14 prosent ønsker å vekte seg ned. Noe av det samme bildet gjenspeiles når man deler inn aktørene i industrielle og finansielle kategorier, der vi ser at omtrent halvparten av de industrielle aktørene er netto nøytrale. Av de finansielle aktørene oppgir derimot hele 78 prosent at de ønsker å vekte seg opp det kommende året.

Ved spørsmål om yieldutviklingen det kommende året tror 25 prosent at yieldene skal ned, mens 12 prosent tror yieldene skal opp. Resten tror på uendrede yielder. Dette betyr altså at over 87 prosent av aktørene i Midt-Norge tror yield-toppen er nådd. Det er spesielt i normal-segmentet at aktørene er mest positive, hvorav eksempelvis ingen aktører mener normal-yielden for arealkrevende eiendom skal opp det kommende året.

Ser man videre på forventningene til leiepriser er handelaktørene også positive. Hele 94% tror på flat eller positiv leieprisutvikling det neste året – et bilde som gjenspeiles i mer eller mindre grad på tvers av alle segmentene.

Forventningene til tomteprisene er derimot mer nyanserte, hvor 31% tror på lavere tomtebelastning, mens 69% av investorene tror på flat eller økende tomtebelastning det kommende året. Vi ser her at langt flere aktører tror på fall i tomteprisene i randsonen enn i sentrale områder, og at aktørene er maringalt mer positive til bolig enn næring.

På spørsmål om hvilke begrensninger aktørene opplever for både kjøp og salg er det et bredt spekter av faktorer som oppgis. 10% av aktørene oppgir at det er for stor markedsrisiko, for dyr finansiering, eller for høy konkurranse på kjøpersiden som setter begrensninger for kjøp. Samtidig mener hele 33% av aktørene at det er for høy prising fra selgersiden som setter stopper for transaksjoner. På selgersiden derimot, ser vi at 56% av aktørene mener betalingsviljen er for lav på kjøpersiden. Vi ser også at selgersiden i større grad vektlegger markedsrisiko og politisk risiko enn kjøpersiden, men at det ikke signaliseres om høy konkurranse blant selgerne.

Sett under ett gir investorundersøkelsen for første halvår positive signaler for tiden fremover, hvor flertallet av investorene ser for seg nøytral eller økt vekting i eiendomsmarkedet, samtidig som troen er til stede for lavere yielder og økende leiepriser. Utviklingen i tomteprisene er aktørene mest usikre på, og det er særlig i randsonene at skepsisen er størst. Samtidig viser undersøkelsen at det fremdeles er friksjon mellom kjøper- og selgersiden når det kommer til prisforventninger, men at det ikke er tilgangen på finansiering eller konkurranse fra andre aktører som setter en stopper for transaksjonsmarkedet.

Fullstendige resultater i investorundersøkelsen deles på etterspørsel.

Tvangssalg?

Vil det tvinge seg frem pressede transaksjoner i Trondheim også?

Til forskjell fra enkelte større byer, hvor flere eiendomsaktører har vært nødt til å selge som følge av økt rentenivå, refinansieringsbehov og reduserte verdier, har Trondheim i stor grad vært skjermet for tvungne eller «distressed» transaksjoner. Vi har gjennomgått årsregnskapene for 489 eiendomsselskaper (SPVer) med bransjekode 68.209 i Trondheim for regnskapsåret 2024. Analysen viser at omtrent 25 prosent av disse selskapene rapporterte negativt årsresultat. Andelen varierer noe på tvers av ulike inntektsintervaller, men trenden er gjennomgående: det er trolig ikke like gøy å være eiendomsbesitter i 2025 som det var i 2021.

Et negativt årsresultat er imidlertid ikke nødvendigvis ensbetydende med økonomiske problemer. For mange eiendomsselskaper kan dette skyldes planlagte investeringer, vedlikehold, avskrivninger eller strategiske prioriteringer i konsernstrukturer hvor resultatet i SPVer ikke nødvendigvis er representativ for konsernets økonomiske helse. Like fullt må eiendom som aktivaklasse overtid levere en forsvarlig avkastning som står i forhold til risiko og kapitalbinding. Når dette uteblir over tid, kan et salg fremstå som en rasjonell beslutning, særlig dersom prisingen i markedet fortsatt er attraktiv. Denne trenden er særlig fremtredende i boligutleiemarkedet hvor direkteavkastningen er lavest, en trend som har vært særlig observerbar i Oslo-markedet, der utleiegårder har blitt solgt og «slaktet» i relativt stor skala.

Vi har identifisert flere større eiendomscase som sannsynligvis må selge innen de neste tre årene, ettersom ICR og LTV ikke lenger tilfredsstiller långivers krav. Noen av disse casene opprettholdes i dag gjennom kunstig høye verdsettelser, og uten tilførsel av ny egenkapital vil et salg bli nødvendig.

Rentene

Et historisk blikk på korrelasjonen mellom renten og farten i næringseiendomsmarkedet tilsier at vi er forbi det verste.

Grafen under illustrerer utviklingen i differansen mellom 2-årig og 10-årig SWAP-rente fra 1995 til 2024. Differansen representerer helningen på rentekurven, og kan fungere som en indikator på markedets forventninger til økonomisk vekst, inflasjon og pengepolitisk utvikling. Under normale økonomiske forhold vil den langsiktige renten (10 år) være høyere enn den kortsiktige (2 år). Dette signaliserer forventninger om økonomisk vekst og en nøytral eller ekspansiv pengepolitikk. Når kurven derimot inverteres, som vil si at 2-årsrenten overstiger 10-årsrenten, og rentedifferansen blir negativ – tolkes dette ofte som et signal om at markedet forventer svakere økonomisk vekst og mulig resesjon. Historisk sett har slike inverteringer ofte vært forløpere til økonomiske nedturer eller en stadfesting av når markedet var på «sitt verste». Dette observeres tydelig i grafen rundt 1999–2001 (dotcom-boblen), 2008 (finanskrisen) og sist i juli 2023 – rett før (den antatte) bunnen i næringseiendomsmarkedet.

Etter både dot-com-boblen og finanskrisen beveget rentekurven seg kjapt tilbake i positivt territorium, som en konsekvens av bratte fall i rentene. Siden 2014 så vi derimot en gradvis avflatning i rentekurven, som speilet fallende nominelle renter og økt usikkerhet rundt global vekst og den lave inflasjonen. I august 2019 ble kurven kortvarig invertert igjen, noe som sammenfalt med økende bekymring for global konjunkturavmatning – før COVID-19-pandemien for alvor traff verdensøkonomien i 2020 – og sentralbankene igjen førte en sterkt ekspansiv pengepolitikk.

På høsten i 2022, da transaksjonsaktiviteten for næringseiendom fortsatt var høyt, inverterte rentene igjen. Dette som følge av kraftige rentehevinger i kampen mot den høye inflasjon. Dette representerte den kraftigste, og strengt tatt den første inverteringen siden finanskrisen. I løpet av 2024 så vi tegn til at kurven gradvis begynte å normalisere seg, om enn fortsatt på et lavt nivå. Tror man på at historien gjentar seg, underbygger dette at det verste er bak oss, til tross for at det er et stykke igjen til det historiske gjennomsnittet på +0,59.

Parallelt med inverterte 2/10 renter, har realrentene steget markant fra 2021 til 2025. På toppen av markedet i 2021/2022 var realrentene mellom -3 og -4 prosent. Til tross for hyppige renteøkninger i 2022 og 2023, lå realrenten lavere enn -3 prosent ut første halvår 2023. Når inflasjonen oversteg den nominelle renten fra 2013, ble gjelden billigere i realverdi, og høyt belånte eiendomsaktører fikk eventyrlig avkastning som en følge av 10 år med fallende yielder. Økt belåning øker også volatiliteten i avkastningen, og for de aktørene som ikke har hatt en tydelig og solid finansieringsstrategi, merkes det nå godt.

Når realrentene faller, fremstår næringseiendom som et mer attraktivt investeringsalternativ sammenlignet med tradisjonelle lavrisikoaktiva, ettersom forskjellen mellom eiendommens løpende avkastning og yielden øker. I tillegg bidrar lavere realrenter til økt risikovilje og rimeligere finansiering, noe som senker terskelen for å gjennomføre kjøp. Summen av disse faktorene gjør at markedet opplever økt investeringsaktivitet i perioder med fallende realrente. Dette gjenspeiles tydelig i historiske data – både i 2015 og 2021, da realrentene falt markant, ble det registrert rekordhøye transaksjonsvolumer i det norske næringseiendomsmarkedet.

Per 30.06 var den 5-årige realrenten 0,76 %, hvilket er om lag 70 basispunkter under det historiske gjennomsnittet siden 1995 på 1,47 %. Det er på ingen måte gitt at vi skal tilbake til dette nivået, men dersom man legger til grunn en inflasjon i tråd med inflasjonsmålet på 2 prosent og en langsiktig 5-års SWAP-rente i samsvar med markedsforventningene på 3,5–3,75 %, peker utviklingen mot langsiktige realrenter rundt 1,5 % i tråd med det historiske snittet.

Prognoser

Utsikter for transaksjonsmarkedet

Etter to år med svak aktivitet og kapitaltørke har transaksjonsmarkedet i Trondheim igjen fått fotfeste. Per 30. juni 2025 er det registrert gjennomførte og bekreftede transaksjoner for til sammen om lag 3,5 milliarder kroner. I tillegg er det identifisert et ytterligere potensial på 7,15 milliarder, fordelt på eiendommer i markedet, eiendommer i rettede prosesser eller eiendommer som forventes å komme i markedet i løpet av andre halvår.

Av det potensielle volumet består 2,25 milliarder av eiendommer i rettede prosesser eller direkteforhandlinger, 2,48 milliarder er knyttet til objekter som planlegges markedsført i løpet av høsten, og ytterligere 2,0 milliarder vurderes som sannsynlige kandidater for salg. I tillegg er 0,42 milliarder allerede aktivt markedsført. Dersom om lag 40 prosent av dette potensialet faktisk omsettes i løpet av andre halvår, vil det totale transaksjonsvolumet for 2025 kunne lande i området 6–7 milliarder kroner. Dette vil representere en tydelig økning fra foregående år, men fortsatt et nivå under rekordperiodene i 2020–2022. Samtidig innebærer det at en betydelig andel av prosessene vil kunne skyves til 2026 – noe som gir grunnlag for å forvente et høyt transaksjonsvolum også neste år.

«Ryktebørsen» oppdateres kvartalsvis av meglere og analytikere i Norion, for å til enhver tid ha kontroll på hva som rører seg i transaksjonsmarkedet i regionen. Fra første til andre kvartal er observasjonene økende til tross for at større enkeltcaser er tatt ut.

De fleste større prosessene gjennomføres fortsatt bilateralt eller i lukkede strukturer, noe som understreker et marked preget av selektivitet, verdifokus og relasjonsdrevet beslutningstaking. Samtidig er det verdt å merke seg at både (1) tilbakekomsten av syndikater og tilretteleggere, og (2) økt aktivitet blant lokale aktører i normalsegmentet, historisk har vært to tydelige tegn på at markedet er i ferd med å gå fra korreksjon til normalisering. Dette signaliserer at investorer nærmer seg omforente prisforventninger og har tillit til at bunnen er nådd – en forutsetning for at aktiviteten skal kunne skalere i 2026.

Yieldene har stabilisert seg etter kraftig oppgang i 2022–2023, og markedet forventer i hovedsak flat eller svakt fallende utvikling fremover. Prime yield for kontor i Trondheim ligger i dag på 5,50 prosent, men vi forventer at denne holdes flat og potensielt kan komprimeres mot 5,25 prosent i løpet av 2026, gitt fortsatt lav ledighet, økt leieprisvekst og lav tilførsel av nye bygg.

For arealkrevende eiendommer er prime yield fortsatt 6,00 prosent, mens eiendommer med lavere kvalitet eller svakere beliggenhet omsettes i intervallet 6,5–8,0 prosent. Det er særlig innenfor storhandel og logistikk vi ser sterk betalingsvilje, hvor lang kontraktshorisont og robuste leietakere gir god finansieringsdekning og gjør segmentet attraktivt for både syndikater og aktive industrielle kjøpere – noe som tradisjonelt har vært yieldkomprimerende.

Med utsikter til videre rentenedgang, høy etterspørsel etter stabile kontantstrømmer og økende preferanse for defensive eiendomssegmenter, anslår vi at prime yield i det arealkrevende segmentet kan falle til 5,75 prosent innen utgangen av 2026, forutsatt at makrobildet fortsetter å stabilisere seg og kapitaltilgangen holder seg sterk. Yieldgapet mot sekundæreiendommer ventes å vedvare, men kan snevres noe inn, særlig for nyere, arealeffektive bygg med moderne teknisk standard og gode beliggenheter.

Vårt «long shot» for de neste 12 mnd:

Utsikter for leiemarkedet

Leiemarkedet preges av tydelig geografisk og kvalitetsmessig differensiering. Etter flere år med sterk vekst i leieprisene har markedet nå gått inn i en mer moden fase, hvor leieprisveksten fortsetter, men i lavere takt enn tidligere. Det er fortsatt høy etterspørsel etter moderne, sentrale lokaler, mens eldre bygg og randsoner i økende grad utfordres av høy ledighet og lavere betalingsvilje. Markedet er i ferd med å bli mer selektivt – både på leietaker- og utleiersiden.

I sentrumsområdene, spesielt Midtbyen, Brattøra, Nyhavna og Solsiden, er det fortsatt et klart utleiers marked. Ledigheten er lav, og det er knapphet på moderne lokaler av høy kvalitet. Kombinasjonen av høy etterspørsel, lav tilførsel og stigende tekniske og bærekraftrelaterte krav fra leietakerne gjør at leieprisene forventes å fortsette å stige, selv om tempoet avtar sammenlignet med tidligere år. Forventet leieprisvekst i disse områdene er anslått til 4–6 prosent årlig i perioden 2025–2026, noe som innebærer at toppleien kan stige til rundt 3 800 kr/kvm innen utgangen av 2026, og normalleien etablere seg godt innenfor 2 500–3 000 kr/kvm.

Utenfor sentrum – i områder som Østaksen, Omkjøringsvegen, Heimdal og Tiller – er bildet et annet. Disse områdene har høy ledighet, svakere etterspørsel og en bygningsmasse som i mange tilfeller ikke svarer til dagens krav fra leietakermarkedet. Leietakerne i randsonene er mer prisfølsomme, og utleiere må ofte velge mellom betydelige investeringer eller prisreduksjon for å oppnå reutleie. Leieprisene forventes her å holde seg stabile, eller falle marginalt, med en estimert utvikling på -3 til 3 prosent årlig. Dette innebærer at normalleien i randsonen trolig vil ligge i intervallet 1 500 – 2 200 kr/kvm i 2026, avhengig av standard og beliggenhet.

I segmentet for arealkrevende eiendom er utviklingen mer sammensatt. Etter flere år med sterk etterspørsel har markedet nå fått en mer balansert karakter. Nye prosjekter bremses av høye byggekostnader og lav betalingsvilje, noe som gjør at flere utviklere inntar en mer avventende holdning. Samtidig er det høy etterspørsel etter moderne, fleksible bygg med god logistikktilgang og teknisk kvalitet.

For eksisterende eiendommer med god beliggenhet og moderne standard, forventes leieprisene å holde seg stabile eller stige moderat, særlig for langvarige, solide leieforhold. Vi anslår en leieprisvekst på 2 til 3 prosent årlig, med toppleier marginalt over dagens toppnivå på omkring 1 800–1 900 kr/kvm. For eldre eller mindre attraktive bygg er leienivået presset, og vi ser flere eksempler på nesten nye bygg som tilbys til leier på 1 200–1 400 kr/kvm. Dette skaper en tydelig «leiespredning» i markedet, og trekker gjennomsnittet ned. Forventet leieprisvekst for sekundærbygg og eldre lager/logistikkbygg er dermed -2 til 2 prosent årlig, og enkelte lokasjoner kan oppleve en reell leieprisnedgang.

Oppsummert opplever vi et markant skille i leiemarkedet mellom velfungerende, fremtidsrettede eiendommer i etablerte næringsmiljøer, og bygningsmasse som ikke møter dagens tekniske og bærekraftmessige krav. På kort sikt gir dette økt valgfrihet for leietakere, men på mellomlang sikt er det knyttet betydelig oppside til prosjekter som treffer etterspørselen i de riktige områdene. Dette tilsier at både sentrumskontor og moderne, arealeffektive lager- og logistikkeiendommer vil kunne oppleve fortsatt leieprisvekst i årene som kommer, mens resten av markedet i større grad må konkurrere på pris.

«Godt håndverk» på utleiesiden vil være nøkkelen til suksess de kommende årene, da vi trolig ikke kan forvente tilsvarende yieldfall de neste 10 årene som det vi så i 10 år etter finanskrisen.

Definisjoner og redegjørelser

Prime yield refererer til eiendommer med svært attraktiv beliggenhet, høy teknisk standard og minimal risiko. Leiekontraktene er langvarige (typisk 7–15 år), ofte inngått med solide leietakere med dokumentert høy kredittverdighet – som offentlige aktører eller store, private selskaper. Byggene er enten nyoppførte eller gjennomgående rehabiliterte, ofte miljøsertifiserte og tilrettelagt for fleksibel bruk. Utleiegraden er typisk 95–100 %. Slike eiendommer representerer de øverste ~5 % av markedet i sin kategori og geografi, og kjennetegnes av høy kvalitet og forutsigbar kontantstrøm.  

Normal yield beskriver eiendommer med sentral, men ikke førsteklasses beliggenhet, moderat risiko og stabile leieforhold. Leiekontraktene har som regel en varighet på 5–7 år, og leietakerne er kommersielle aktører med tilfredsstillende økonomi og operasjonell stabilitet. Eiendommene har funksjonell planløsning og akseptabel teknisk standard, men mangler ofte de mest moderne eller bærekraftige kvalitetene. Utleiegraden er normalt mellom 85 og 95 %. Segmentet representerer mellomleddet i markedet – typisk eiendommer innenfor de øverste 50–85 % målt etter kvalitet og attraktivitet.

Prestisjeleie kjennetegnes av eiendommer med unik eller eksklusiv beliggenhet, ofte signalbygg, og bygg som er ikoniske eller har historisk særpreg. Leietakerne er profilsterke aktører med høy betalingsvilje. Leienivået tilsvarer de høyeste observerte enkeltkontraktene i et bygg, eller det man antar at de 1 % høyeste kontraktene i området kan inngås på.

Toppleie gjelder for såkalte prime-lokasjoner med nybygg eller totalrehabiliterte eiendommer med høy teknisk standard. Leietakerne er solide, profesjonelle aktører. Leienivået tilsvarer høyeste observerte snittleie i et helt bygg, eller det man antar at de 5 % høyeste kontraktene i området kan inngås på.

Normalleie dekker sentrale og sekundære områder, med funksjonelle bygg som har god teknisk standard, men som ikke er nybygg. Leietakerne er ofte små og mellomstore bedrifter (SMB) og etablerte virksomheter. Leienivået representerer typisk markedsleie, og utgjør leiekontrakter som ligger blant de 50–85 % høyeste leiene.

Transaksjoner logges ved kjent budaksept, offentlige selskpasendringer og/eller informasjon oppgitt fra troverdig kilde. Dersom vi besitter ny informasjon om historiske transaksjoner (eks. ved frafall av transaksjon etter DD) oppdateres tall i påfølgende rapport.

For spørsmål vedrørende definisjoner, underlag, metodikk eller ønsker til tematikk i fremtidige markedsrapporter – ta kontakt med leder for verdivurdering og markedsinnsikt – Brage Aarthun.

Spørsmål?

Ta kontakt med vårt team for innsikt, rådgiving, analyser eller verdivurdering.