Slik påvirker koronakrisen Trondheimsmarkedet

Ingen er upåvirket av koronakrisen, heller ikke det robuste Trondheimsmarkedet. I vår markedskommentar sier vi litt om hvordan markedet så langt har blitt påvirket og hvordan vi tror fremtiden ser ut.

Markedskommentar koronakrisen

Det er i eiendomsmarkedet, som i samfunnet for øvrig, en unormal situasjon for tiden. Den finansielle uroen vi opplever vil påvirke markedet for næringseiendom, både nå og i tiden fremover. Hvor lenge er umulig å si, men myndighetenes tiltak for å hjelpe næringslivet gjennom krisen vil være med å stabilisere situasjonen. Vi har sett Covid-19 pandemien gjøre store utslag både på den nasjonale og internasjonale økonomien. Dette vil igjen påvirke markedet for eiendom, men hvordan og i hvilken grad er foreløpig for tidlig å kunne kvantifisere.

Investering i næringseiendom er i all hovedsak investeringer i et langsiktig perspektiv, men usikkerheten kan påvirke investeringsbeslutninger i det korte bildet. Per i dag er usikkerheten større enn normalt. Om situasjonen vi er inne i vil være forbigående eller om vi står overfor en realøkonomisk krise det vil ta lengre tid å komme seg ut av, vil tiden fremover gi svar på. Vi vil i det kommende forsøke å dele av våre observasjoner på hvordan koronakrisen har og vil prege eiendomsmarkedet i tiden fremover.

Leiemarkedet

Som under andre økonomiske kriser ser vi lavere aktivitet i leiemarkedet i form av at det inngås færre leieforhold. Spesielt avventende er leietakere som har fått merke krisen på kroppen i form av fallende omsetning, permitteringer, ol. 

Ikke overraskende observerer vi at segmenter som handel, servering, reiseliv og hotell er blant de som rammes hardest av myndighetenes tiltak for å bremse smittespredningen. Vi har de siste årene sett solid etablering (nærmest en overetablering) innen serveringssegmentet (mat og drikke), og vi forventer et frafall av aktører og økning av ledige lokaler innen dette segmentet. Leien innenfor dette segmentet er normalt omsetningsbasert nedad regulert av en minimumsleie. Sviktende omsetning gir med andre ord utslag på leieinntekten for eiendomsbesitterne.

Som for servering, registrerer vi også at flere aktører innen handelssegmentet har vært nødt til å stenge butikkene i perioden vi nå er inne i, men vi registrerer en gradvis gjenåpning. I en tid hvor handelssegmentet generelt har vært ute i hardt vær så rammes dette segmentet bredt. Trondheim sentrum (Midtbyen) har i lengre tid tapt omsetningsandeler til handel i randsonen og da er en slik krise definitivt ikke hva man ønsker for å skape et levende bymiljø. Vi registrerer imidlertid at flere gårdeiere har bidratt i form av leiefritak-/utsettelser, noe som er positivt for å opprettholde et bredt tilbud i Midtbyen.

Et av unntakene innen handelssegmentet er imidlertid dagligvarehandel. Som flere ganger før viser det seg at tilbydere av «nødvendighetsartikler» er relative vinnere i krisesituasjoner som vi nå befinner oss i. Før utbruddet av Covid-19 pandemien registrerte vi at også dagligvarehandel ble skadelidende av investorenes skepsis til handelssegmentet. Slik situasjonen er nå, ser det imidlertid ut til at eiendommer med dagligvarehandel kan få et oppsving som følge av denne krisen.

Hvordan denne situasjonen vil påvirke markedet for lager- og logistikkeiendom er vanskelig å si, men generelt vil leietakerne påvirkes av lavere etterspørsel etter varer samt at forsyningskjedene forstyrres som følge av transportrestriksjoner, nedstenging, etc. En hovedvekt av lange leiekontrakter innen dette segmentet gjør imidlertid at vi tror at eiendomsbesitterne vil bli lite påvirket i det korte bildet. Kombinert med svært lav ledighet før denne krisen inntraff, tror vi at lager- og logistikksegmentet i Trondheimsregionen vil være godt rustet for å tåle situasjonen vi er inne i. Økt netthandel i denne perioden har kanskje avdekt et økende behov for lager- og logistikkeiendom slik at varelagrene kommer nærmere sluttbrukerne.

Etter at koronakrisen inntraff, har vi også innenfor kontorsegmentet registrert en avventende holdning til inngåelse av nye kontrakter. Som et resultat av at færre avtaler inngås kan man forvente at ledigheten vil øke noe. Vi har imidlertid sett en nedgang i kontorledigheten i Trondheimsregionen de siste årene. Dette på tross av en relativt høy tilførsel av nye arealer. Kombinert med lavere tilførsel i årene fremover har vi i utgangspunktet spådd at ledigheten skal ytterligere ned da eksisterende/eldre ledig bygningsmasse i større grad tas i bruk. Som følge av et avventende leiemarked er det lite som tyder på at aktiviteten på nybygging vil ta seg opp med det første. Resultatet av dette gjør at vi forventer at ledigheten vil holde seg stabil på dagens nivåer (rundt 110.000 kvm ledig kontorareal) den kommende tiden. 

Hvilken betydning denne situasjonen vil få for leieprisene er fortsatt litt for tidlig å si, men våre erfaringer tilser at leieprisene gjenspeiler den generelle økonomiske situasjonen. Noe som skiller Trondheimsregionen fra andre landsdeler, er den brede sammensetningen av typer næringslivsaktører. Under sist oljekrise i 2014/2015 så vi at leiemarkedet i Trondheim ble langt mindre berørt enn for eksempel i Stavanger. Kombinert med koronakrisen er vi også nå inne i en periode med svært lave oljepriser, noe som gjør at de regionene med mest eksponering mot oljesektoren vil bli mest berørt. En styrke i det Trønderske næringslivet nå vil være at vi har en solid andel offentlige aktører med NTNU og forskningsmiljøet rundt universitetet i spissen.

Vi tror imidlertid at krisen vi nå befinner oss i vil gi negativt utslag på leieprisene, men spørsmålet er hvor mye. Vi har registrert en horisontal bevegelse/moderat oppgang i gjennomsnittlige leiepriser de siste årene, og vi tror således at vi vil se størst utslag på leiene i toppsegmentet.

Transaksjonsmarkedet

Som en konsekvens av den finansielle uroen samt et mer ustabilt leiemarked (økt leietakerrisiko i flere segmenter) registrerer vi avtagende aktivitet i transaksjonsmarkedet. Under slike kriser er det naturlig at enkelte investorer søker til andre markeder (aktivaklasser), da man øyner muligheten for bedre avkastning på kort og mellomlang sikt enn innen eiendom. Videre opplever vi at kjøpersiden håper å handle eiendom med «Covid-19 rabatt», noe som fører til at avstanden mellom kjøper og selger blir for stor i en overgangsperiode. Så lenge «brannsalg» ikke blir en realitet (noe vi heller ikke tror), vil dette være med å bremse transaksjonsmarkedet i en periode fremover.

Vi tror imidlertid at «prime-objekter» vil være spesielt attraktivt i perioden vi nå er inne i. Billigere finansiering vil gi bedre avkastning på eiendommer med lange leiekontrakter med solide leietakere. Spesielt vil eiendommer med offentlige leietakere være av høy interesse. Det skal imidlertid nevnes at noe av gevinsten som følge av billigere finansiering spises opp av økte bankmarginer og kredittpåslag på grunn av uroen i finansmarkedene. Videre registrerer vi også at flere av de store bankene signaliserer at de vil være mer restriktive på nye utlån til næringseiendom på kort sikt. Kombinert med lav likviditet i obligasjonsmarkedet, vil dette gjøre finansiering mer krevende samtidig som det vil favorisere kapitalsterke aktører med allerede godt etablerte bankforbindelser. God tilgang på fremmedkapital med fortsatt lave renter og minkende påslag vil være en av nøklene for at aktiviteten i transaksjonsmarkedet tar seg opp igjen.

På kjøper-/selgersiden tror vi at lokale eiendomsaktører vil ha fokus på leietakerhåndtering i denne perioden. De med størst finansiell styrke vil sannsynligvis være netto kjøpere dersom det dukker opp gode muligheter og eiendommene passer godt inn i porteføljen. Av de mer institusjonelle aktørene (pensjonsfond etc.) har vi sett at disse har vektet seg solid opp på eiendom de siste årene. Disse kan bremse opp sine kjøp for en periode og kan sannsynligvis ende opp som netto selgere i tiden framover (for å balansere eiendomsvektingen mot totalkapitalen). Videre tror vi at typiske finansielle aktører som eiendomsfond og syndikater vil operere både på kjøper- og selgersiden på kort og mellomlang sikt, da disse drives av litt andre insentiver enn de tradisjonelle eiendomsaktørene. 

Avhengig av varigheten på krisen vi nå er inne i, tror vi på fortsatt lav aktivitet i transaksjonsmarkedet ut første halvår. Gitt en bedring i smittetallene og en gradvis gjenåpning, kan man få et andre halvår med høy aktivitet.

Det økonomiske bildet

Ser vi mer overordnet på det økonomiske bildet rapporteres det om at mottiltakene for å hindre langvarige effekter ser ut til å være vellykkede. Det ser ut til at frykten for at likviditetskrisen ender opp som en kredittkrise er avtagende. Dette gjennom kontantstøtte og likviditetsordninger for bedriftene samt lånefasiliteter for bankene som har gjort at kredittmarkedene har åpnet igjen og at påslagene er på vei ned. Videre har permitteringsordningene med full lønn i 20 dager bidratt til å holde inntektsnivået og dermed gjeldsbetjeningsevnen blant husholdningene oppe.

Ovennevnte gir håp en gradvis bedring gjennom mai/juni og inn i andre halvår. Det er fortsatt en hel del mørke skyer på himmelen og vi kan forvente noe mer langvarige effekter i de sektorene som er hardest rammet samt at en del bedrifter i bransjer med et allerede dårlig utgangspunkt, som for eksempel varehandel, faller fra.

Kilde: Danske Bank

Oppsummering

Oppsummert ser vi et avventende leiemarked, med størst usikkerhet blant aktørene i handels-, serverings- og hotellsektoren. Vi tror imidlertid at dagligvare samt lager- og logistikksegmentet vil klare seg bra gjennom denne nedgangen. Kontorsegmentet er også godt rustet for å takle en nedgang, med et moderat gjennomsnittlig leienivå, fallende ledighet før krisen inntraff og lav eksponering mot oljesektoren. Vi forventer et generelt lavere transaksjonsvolum i 2020 enn foregående år, men tror at fokuset vil være på de segmentene som står seg godt gjennom krisen som dagligvare, lager- og logistikk samt prime kontoreiendom. Som alltid er vi optimistiske til at eiendom som aktivaklasse vil fortsette å være attraktivt i det litt lengre bildet. 

 

Tilbake til Nyheter