Store forskjeller i  eiers driftskostnader

Mens kontorbygg har en eierkostnad på mellom 10 og 12 prosent av leien, så kan eiers kostnader på utleieboliger ofte være betydelig høyere. 

– Vi har den senere tiden sett at investorer har fattet større interesse for boligeiendom som investeringsobjekter. Dette er et segmentet vi har jobbet en del i. Det vi ser er at man på boligeiendommer for utleie normalt sett må regne med en mye høyere eierkostnad enn på kontorbygg, sier næringsmegler og partner hos Norion Næringsmegling, Einar Skomsvoll. 

Mer og mer blir felleskostnader
Hva som normalt inkluderes i eierkostnadene varierer en del, men en normal definisjon er at eierkostnader er driftskostnader som gårdeier ikke kan viderefakturere leietaker i form av felleskostnader. De vanligste eierkostnadene er ytre vedlikehold, administrasjon, forsikring og eiendomsskatt. 
– Det er litt varierende praksis i forhold til hva som blir sett på som eierkostnader og hva som er felleskostnader. Vi har den siste tiden sett en utvikling hvor stadig mer av eiers kostnader inkluderes i felleskostnadene, noe som betyr at huseier vipper flere av kostnadene over på leietaker, sier Skomsvoll. 
Eksempler på kostnader som frem til nylig har vært ansett som rene eierkostnader er blant annet eiendomsskatt. 
– I Trondheim har vi hatt eiendomsskatt i mange år og hos de fleste har dette hele tiden vært ansett som en eierkostnad. Så innføres eiendomsskatt i Oslo, hvor de fleste huseierne velger å legge denne inn som en felleskostnad. Denne oppfatningen har forplantet seg, og vi ser nå at stadig flere huseiere i Trondheim også søker å ta eiendomsskatten inn som del en del av felleskostnadene. En lignende utvikling har vi også sett når det gjelder forsikring, sier Skomsvoll.

Salderingspost?
For huseier er naturlig nok spørsmålet hvor mye som kan puttes i felleskostnads-potten og hvor stor del av kostnaden de må ta selv. 
– Som megler opplever vi sjelden at noen av leietakerne har stort fokus på felleskostnadene, så lenge disse er på et normalt nivå. Det er stort sett leieprisen som opptar dem. Vi mener imidlertid at man som huseier skal være forsiktig med å løfte for mye av eierkostnadene over på leietakerne. Man må være konkurransedyktig også på felleskostnader og unormalt høye felleskostnader vil oppleves negativt. Leietakerne betaler ikke både høye leiepriser og høye felleskostnader, sier Skomsvoll. 
Hva som er normale eierkostnader varier veldig fra bygg til bygg og fra segment til segment. 
– Vi ser i noen tilfeller at noen aktører eller bygg opererer med det vi anser som unormalt lave eierkostnader. Den største utgiftsposten for eier er som regel vedlikehold, og lave eierkostnader kan bety sviktende vedlikehold. Ved et eventuelt salg kan det i slike tilfeller dukke opp et vedlikeholdsetterslep som man som kjøper vil forvente å få en rabatt for, sier Skomsvoll. 
Han anbefaler derfor heller å jobbe kontinuerlig med vedlikeholdet av eiendommen, slik at man slipper skippertakene. 
– Kontinuerlig, godt vedlikehold er alltid det beste, sier Skomsvoll. 

Betydelig dyrere for bolig
For kontorbygg ligger normale eierkostnader på mellom 200 og 250 kroner per kvadratmeter per år. Dette inkluderer ekstern forvaltning. Forvalter man bygget selv ligger kostnadene normalt på mellom 160 til 180 kroner kvadratmeteren. 
– For boligeiendommer er imidlertid kostnadsbildet et helt annet. Vi anslår eierkostnadene for utleieboliger til prosentvis å være omtrent dobbelt så høye som for kontorbygg. Det er flere årsaker til dette, men en av de viktigste grunnene er at man ikke har like lange leiekontrakter som på næringsbygg. Det betyr at det er betydelig mer arbeid med boligutleie enn med næringseiendom, sier Skomsvoll. 
Utleieboliger krever normalt også mer vedlikehold enn næringsbygg fordi man skifter leietaker langt oftere og slitasjen er større. 
– Det er derfor ikke unormalt å snakke om en eierkostnad på mellom 20 og 25 prosent av leieinntektene, sier Skomsvoll.  

Attraktive objekter
Når det er sagt så er utleiemarkedet for bolig i Trondheim stabilt og godt. 37.500 studenter trenger steder å bo. 
– Stor tilgang på studenter gjør at mange ser på dette som et attraktivt utleiemarked. Vi har blant annet NTNUs campuser på Gløshaugen, Dragvoll, Øya og Kalvskinnet. 
Oppsummert tror jeg at man skal lete lenge for å finne en bedre utleieby enn Trondheim. Selv om det er krevende å opprettholde et belegg på 100 prosent får utleieobjekter god oppmerksomhet og er attraktive kjøpsobjekter, sier Skomsvoll. 

Faktaboks eierkostnader: 
Kontorbygg: 200 – 250 kroner per kvadratmeter
Lager- og logistikkbygg: 75 kroner per kvadratmeter
Utleieboliger: 20 til 25 prosent av inntektene

Tilbake til Nyheter